十八届三中全会公告对房地产行业的发展影响
= 本届三中全会明确了健全宏观调控体系，保持经济总量的平衡。全面正确履行政府职能，最大限度减少对微观事......
本届三中全会明确了健全宏观调控体系，保持经济总量的平衡。全面正确履行政府职能，最大限度减少对微观事务的管理。完善主要由市场决定价格的机制，凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预，逐渐的建立、健全市场规则。从字面意义可以看出，政府力在转变政府职能，找准自己的位置从公告中显示要逐渐的减权、放权。但这些也不容过分乐观。
本次公告中关于房地产行业的字面甚少，但整个公告全文却贯穿涉及到了房地产行业在市场、土地、金融、税费、住房保障等各个方面的改革。
从整体政策分析，喜忧参半，房地产行业将彻底进行洗牌，谋变的开发商能存活并壮大。也正是此次公告为房地产行业未来的发展指定了方向——由开发商向运营商转变。
现将此次《决定》中与房地产行业发展相关联的决定进行罗列分析如下：
1、要建立公平开发透明的市场规则
《决定》中明确提出：“要建立公平开发透明的市场规则。严禁和惩处各类违法实行优惠政策行为，反对地方保护，反对垄断和不正当竞争”。该政策有助于为各家开发商提供公平的竞争机会，打破设限，形成良性的行业竞争。
目前各级政府为了加快城市发展，推行各类的招商优惠政策，房地产建设项目也在其中。政府为了引进更多开发商加快城市新老城区建设，在土地供应上出现了各种零地价，返还扣除中央、省级上解部分外的土地款、以及地方保护过程中为重点开发商土地获取设限等等各类相应的优惠政策。政府招商过程中为了追求GDP，往往忽略了城市自身住房需求的内在因素。开发商优惠拿地，项目成本大大减少，由于闲置土地的法规政策限制以及招商引资中与政府签订合同的约定，项目集中开工建设放量，而市场需求有限，造成大量的闲置房，目前在3、4线城市情况尤为突出。 在这个过程中地方政府损失大量土地资产，同时由于销售跟不上，减少了相应的税费收入。在新区为了配合开发商的房屋开发，进行了大量的市政基础设施配套建设，而人口迁移却一时跟不上，造成大量的资源资金浪费，没有用好增量，这些都无形中更加重了地方政府的债务黑洞。
取消土地类的招商优惠政策后，开发商拿地将会更加理性。有助于稳定和守住不发生系统性和区域性的房地产、地方债务风险，用好地方政府资金增量。当地方政府债务黑洞以及6月份钱荒后出现的银行表外业务当这两个风险削弱之后，政府可能将会出台房地产长效调控机制，房地产泡沫的破裂将不会产生太大的风险了。
2、完善主要由市场决定价格的机制
市场决定价格的机制是市场经济在经济体系中一种表现，产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导。
《决定》中明确提出：“凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”。从“凡是能由”字面意思上看，政府并未全面放开有市场决定价格的机制，包括房地产。
我们不能忘记，任何时候，任何市场情况下的任何产品和服务和都分三六九等，物以稀为贵。《2013胡润财富报告》显示，截止2012年底，全国有105万千万富豪和6.45万亿万富豪，富豪有钱了，自然要花钱享受生活。而随着房地产行业的大发展，目前已逐渐告别住房短缺、低劣的时代，社会中产阶级也逐步进入了改善性居住的时代。而此时的房屋已经不单单是满足于居住的需要了，已逐渐向一种生活方式转变。单一商品的价格因素是由需求决定的。
从单纯市场的角度考虑企业的利润，压缩销售周期，将有效的控制企业的开发成本，增加资产周转率，使企业的利润最大化。要想在房地产市场未来几年的发展过程中跑赢市场，在行业站位脚步并获得最大企业利润，就必须要谋变。
未来房地产市场价格的形成，在基于生产成本的前提下，必将是由开发商的服务、品牌文化来决定的。现有的开发商角色应当向运营商角色转变。
3、建立城乡统一的建设用地市场
《决定》中表示，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。前提条件是符合规划和用途管制。城市土地的主要功能是搞建设，农村土地更重要的是从事农业生产。而目前能够与国有建设用地价格相等的同价的主要集中在城市规划建成区内，而城市建成区外的农村集体经营性建设用地价值相对较低。
从这个政策表象上看仅是有助于增加农民财产性收入。但深层次的是增加房地产开发成本、加大房地产市场的供应，但也为房地产企业投资提供了新的发展方向。
从目前“物权法”和“建设用地使用年限”的角度考虑，农村集体经营性建设用地入市的前提条件还将要转变为类似于国有建设用地的方式来进行交易。在土地征收、交易过程中土地收益分配机制的建立保证了农民个人收益提高，而地方政府是否会提高中间交易环节费用和其他方式来将自身原有的收益转嫁到开发企业身上，不言而喻。
从《决定》中，我们反观“城乡建设用地增减挂钩办法”，也为开发企业的投资提供了新的方向。开发企业可进行新农村建设，将低效使用、甚至闲置的农村建设用地重新开发整理，以将空余的农村集体建设用地补充城市国有建设用地指标，在开发整理过程中寻找新的利润点。
4、完善金融市场体系
《公告》表示“推进政策性金融机构改革。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”。
政策性金融机构的改革，对国家各项政策性项目的资金支持力度将更大，对政策性项目的信贷资金提供更加有力的保障。也将逐渐的落实影响扩大到目前国家大力推进的棚户区改造项目的政策性贷款保障上，有助于落实棚户区改造政策中企业信贷资金优惠政策的落实。
鼓励金融产品创新，推动股权融资，发展规范债券市场，有助于拓宽房地产开发企业现有银行、私募、信托、上市融资等以外的如社保、公积金、保险等融资渠道。符合本次《决定》中关于“建立更加公平可持续的社会保障制度。加强社会保险基金投资管理和监督，推进基金市场化、多元化投资运营”的思想。随着各类融资产品的出现和发展，以及银行利率的放开，将有助于房地产开发企业压缩融资成本。
5、完善税收制度
《决定》中表示“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税”。
一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等等。目前我国房地产开发过程中税费比例占房价构成成本的10-12%之间，税费名目繁多，重复征税，征税范围过窄，流通环节税费过多等现象导致房地产市场上的不公平竞争。
《决定》提出加快房地产税立法并适时推进改革。有助于房产税将从土地开发，到提供的成品交易，再到包括居民消费性住房现有的各个链条上的税费都整合优化。最值得期待的是营业税改增值税，房地产土地增值税有望取消。目前由国土部牵头的不动产统一登记正在推进，为征收房产税做足了准备。
加快资源税改革方面，《决定》实行资源有偿使用制度和生态补偿制度中规定：“逐步将资源税扩展到占用各种自然生态空间”。目前国家未对房地产行业占用土地资源征收资源税，但我国宪法中规定“城市土地”属于一般资源，今后房地产行业发展过程中是否会增加土地资源税，值得我们注意。
推动环境保护费改税方面，目前房地产开发过程中牵扯到的环境方面的环评费、排污费等有望改为税收，并以立法形式确定下来，变相增加开发成本。
6、完善城镇化健康发展体制机制
《决定》中表示：“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”通过这个可以看出政府将要建立新的金融机构，主要用于城市基础设施建设和住房建设。有助于城市旧城改造、棚户区改造建设，减少企业融资难度和融资成本。
随着城市框架拉大，新城区建设如火如荼之余，旧城区成了城市发展建设的痛处，旧城改造逐渐被各级政府提上日程。李克强总理的上任将更加有利于推动城市的旧城改造。他在任期间势必会充分发挥政府职能加快推进棚户区的改造，同时延伸至整个城市的旧城改造。从目前各级政府出台的政策分析，税费、信贷资金等各项优惠政策已逐步向棚户区改造倾斜。开发企业应充分意识到旧城改造的政策优势，适时制定合理的企业发展战略。
《决定》中表示：“对具备行政区划分调整条件的县可有序改市”。通过此可看出政府将加大城镇化建设，同时有助于部分城市产业、人口转移和城市框架扩大，给房地产市场带来新的机遇。开发企业应随时关注国家关于行政区域划分方面的动态，优先抢占城市有效资源。
7、建立更加公平可持续的社会保障制度
《决定》中表示：“健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。
保障性住房的供应将有助于缓解低收入家庭住房需要，未来房地产开发企业将主要保证中高收入家庭的住房需要。开发企业应充分认识到未来房地产开发过程中产品和品牌服务对项目的重要性，将有助于提高整体房地产市场开发水平。
通过以上《决定》可以看出，未来房地产市场亦会有细则出台，既然市场主导，政府通过税收与货币政策激励机制，远离定价机制，做好保障性住房供应，其他由市场选择。
随着金融市场体系的改革，融资渠道将多样化发展，房地产税费制度改革立法，将促使行业发展更加规范，房地产市场发展也将更加成熟。开发企业应该更加意识到在追求企业利益最大化的过程中，要充分认识到房地产市场已经由营销为导向转变为企业服务和品牌为中心的运营模式。房地产企业的信誉将直接决定着企业的融资能力、和市场影响能力。
随着房地产行业已经告别住房短缺、体量低劣的时代，同时从目前已开征房产税的征收标准，结合国家未来发展的“9064养老模式”分析，未来几年我国房地产市场还将迎来以改善性居住为主的房地产发展契机。
十八届三中全会公告对房地产行业的发展影响
= 本届三中全会明确了健全宏观调控体系，保持经济总量的平衡。全面正确履行政府职能，最大限度减少对微观事......
本届三中全会明确了健全宏观调控体系，保持经济总量的平衡。全面正确履行政府职能，最大限度减少对微观事务的管理。完善主要由市场决定价格的机制，凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预，逐渐的建立、健全市场规则。从字面意义可以看出，政府力在转变政府职能，找准自己的位置从公告中显示要逐渐的减权、放权。但这些也不容过分乐观。
本次公告中关于房地产行业的字面甚少，但整个公告全文却贯穿涉及到了房地产行业在市场、土地、金融、税费、住房保障等各个方面的改革。
从整体政策分析，喜忧参半，房地产行业将彻底进行洗牌，谋变的开发商能存活并壮大。也正是此次公告为房地产行业未来的发展指定了方向——由开发商向运营商转变。
现将此次《决定》中与房地产行业发展相关联的决定进行罗列分析如下：
1、要建立公平开发透明的市场规则
《决定》中明确提出：“要建立公平开发透明的市场规则。严禁和惩处各类违法实行优惠政策行为，反对地方保护，反对垄断和不正当竞争”。该政策有助于为各家开发商提供公平的竞争机会，打破设限，形成良性的行业竞争。
目前各级政府为了加快城市发展，推行各类的招商优惠政策，房地产建设项目也在其中。政府为了引进更多开发商加快城市新老城区建设，在土地供应上出现了各种零地价，返还扣除中央、省级上解部分外的土地款、以及地方保护过程中为重点开发商土地获取设限等等各类相应的优惠政策。政府招商过程中为了追求GDP，往往忽略了城市自身住房需求的内在因素。开发商优惠拿地，项目成本大大减少，由于闲置土地的法规政策限制以及招商引资中与政府签订合同的约定，项目集中开工建设放量，而市场需求有限，造成大量的闲置房，目前在3、4线城市情况尤为突出。 在这个过程中地方政府损失大量土地资产，同时由于销售跟不上，减少了相应的税费收入。在新区为了配合开发商的房屋开发，进行了大量的市政基础设施配套建设，而人口迁移却一时跟不上，造成大量的资源资金浪费，没有用好增量，这些都无形中更加重了地方政府的债务黑洞。
取消土地类的招商优惠政策后，开发商拿地将会更加理性。有助于稳定和守住不发生系统性和区域性的房地产、地方债务风险，用好地方政府资金增量。当地方政府债务黑洞以及6月份钱荒后出现的银行表外业务当这两个风险削弱之后，政府可能将会出台房地产长效调控机制，房地产泡沫的破裂将不会产生太大的风险了。
2、完善主要由市场决定价格的机制
市场决定价格的机制是市场经济在经济体系中一种表现，产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导。
《决定》中明确提出：“凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”。从“凡是能由”字面意思上看，政府并未全面放开有市场决定价格的机制，包括房地产。
我们不能忘记，任何时候，任何市场情况下的任何产品和服务和都分三六九等，物以稀为贵。《2013胡润财富报告》显示，截止2012年底，全国有105万千万富豪和6.45万亿万富豪，富豪有钱了，自然要花钱享受生活。而随着房地产行业的大发展，目前已逐渐告别住房短缺、低劣的时代，社会中产阶级也逐步进入了改善性居住的时代。而此时的房屋已经不单单是满足于居住的需要了，已逐渐向一种生活方式转变。单一商品的价格因素是由需求决定的。
从单纯市场的角度考虑企业的利润，压缩销售周期，将有效的控制企业的开发成本，增加资产周转率，使企业的利润最大化。要想在房地产市场未来几年的发展过程中跑赢市场，在行业站位脚步并获得最大企业利润，就必须要谋变。
未来房地产市场价格的形成，在基于生产成本的前提下，必将是由开发商的服务、品牌文化来决定的。现有的开发商角色应当向运营商角色转变。
3、建立城乡统一的建设用地市场
《决定》中表示，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。前提条件是符合规划和用途管制。城市土地的主要功能是搞建设，农村土地更重要的是从事农业生产。而目前能够与国有建设用地价格相等的同价的主要集中在城市规划建成区内，而城市建成区外的农村集体经营性建设用地价值相对较低。
从这个政策表象上看仅是有助于增加农民财产性收入。但深层次的是增加房地产开发成本、加大房地产市场的供应，但也为房地产企业投资提供了新的发展方向。
从目前“物权法”和“建设用地使用年限”的角度考虑，农村集体经营性建设用地入市的前提条件还将要转变为类似于国有建设用地的方式来进行交易。在土地征收、交易过程中土地收益分配机制的建立保证了农民个人收益提高，而地方政府是否会提高中间交易环节费用和其他方式来将自身原有的收益转嫁到开发企业身上，不言而喻。
从《决定》中，我们反观“城乡建设用地增减挂钩办法”，也为开发企业的投资提供了新的方向。开发企业可进行新农村建设，将低效使用、甚至闲置的农村建设用地重新开发整理，以将空余的农村集体建设用地补充城市国有建设用地指标，在开发整理过程中寻找新的利润点。
4、完善金融市场体系
《公告》表示“推进政策性金融机构改革。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”。
政策性金融机构的改革，对国家各项政策性项目的资金支持力度将更大，对政策性项目的信贷资金提供更加有力的保障。也将逐渐的落实影响扩大到目前国家大力推进的棚户区改造项目的政策性贷款保障上，有助于落实棚户区改造政策中企业信贷资金优惠政策的落实。
鼓励金融产品创新，推动股权融资，发展规范债券市场，有助于拓宽房地产开发企业现有银行、私募、信托、上市融资等以外的如社保、公积金、保险等融资渠道。符合本次《决定》中关于“建立更加公平可持续的社会保障制度。加强社会保险基金投资管理和监督，推进基金市场化、多元化投资运营”的思想。随着各类融资产品的出现和发展，以及银行利率的放开，将有助于房地产开发企业压缩融资成本。
5、完善税收制度
《决定》中表示“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税”。
一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等等。目前我国房地产开发过程中税费比例占房价构成成本的10-12%之间，税费名目繁多，重复征税，征税范围过窄，流通环节税费过多等现象导致房地产市场上的不公平竞争。
《决定》提出加快房地产税立法并适时推进改革。有助于房产税将从土地开发，到提供的成品交易，再到包括居民消费性住房现有的各个链条上的税费都整合优化。最值得期待的是营业税改增值税，房地产土地增值税有望取消。目前由国土部牵头的不动产统一登记正在推进，为征收房产税做足了准备。
加快资源税改革方面，《决定》实行资源有偿使用制度和生态补偿制度中规定：“逐步将资源税扩展到占用各种自然生态空间”。目前国家未对房地产行业占用土地资源征收资源税，但我国宪法中规定“城市土地”属于一般资源，今后房地产行业发展过程中是否会增加土地资源税，值得我们注意。
推动环境保护费改税方面，目前房地产开发过程中牵扯到的环境方面的环评费、排污费等有望改为税收，并以立法形式确定下来，变相增加开发成本。
6、完善城镇化健康发展体制机制
《决定》中表示：“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”通过这个可以看出政府将要建立新的金融机构，主要用于城市基础设施建设和住房建设。有助于城市旧城改造、棚户区改造建设，减少企业融资难度和融资成本。
随着城市框架拉大，新城区建设如火如荼之余，旧城区成了城市发展建设的痛处，旧城改造逐渐被各级政府提上日程。李克强总理的上任将更加有利于推动城市的旧城改造。他在任期间势必会充分发挥政府职能加快推进棚户区的改造，同时延伸至整个城市的旧城改造。从目前各级政府出台的政策分析，税费、信贷资金等各项优惠政策已逐步向棚户区改造倾斜。开发企业应充分意识到旧城改造的政策优势，适时制定合理的企业发展战略。
《决定》中表示：“对具备行政区划分调整条件的县可有序改市”。通过此可看出政府将加大城镇化建设，同时有助于部分城市产业、人口转移和城市框架扩大，给房地产市场带来新的机遇。开发企业应随时关注国家关于行政区域划分方面的动态，优先抢占城市有效资源。
7、建立更加公平可持续的社会保障制度
《决定》中表示：“健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。
保障性住房的供应将有助于缓解低收入家庭住房需要，未来房地产开发企业将主要保证中高收入家庭的住房需要。开发企业应充分认识到未来房地产开发过程中产品和品牌服务对项目的重要性，将有助于提高整体房地产市场开发水平。
通过以上《决定》可以看出，未来房地产市场亦会有细则出台，既然市场主导，政府通过税收与货币政策激励机制，远离定价机制，做好保障性住房供应，其他由市场选择。
随着金融市场体系的改革，融资渠道将多样化发展，房地产税费制度改革立法，将促使行业发展更加规范，房地产市场发展也将更加成熟。开发企业应该更加意识到在追求企业利益最大化的过程中，要充分认识到房地产市场已经由营销为导向转变为企业服务和品牌为中心的运营模式。房地产企业的信誉将直接决定着企业的融资能力、和市场影响能力。
随着房地产行业已经告别住房短缺、体量低劣的时代，同时从目前已开征房产税的征收标准，结合国家未来发展的“9064养老模式”分析，未来几年我国房地产市场还将迎来以改善性居住为主的房地产发展契机。