特别关注
Special Attention
老年公寓之
中日
对比分析
文/ 张珂
日本高龄公寓发展背景
按照欧美先进国家老龄化社会的定义，老龄社会以65岁以上人口占人口总数比率的高龄化率为基准，分为三类：①高龄化社会（高龄化率7%-14%）；②高龄社会（高龄化率14%-21%）；超高龄社会（高龄化率21%以上）。根据对日本国内的高龄化社会调查结果，1970年日本的高龄化率为7.1%，即步入高龄化社会；1995年日本的高龄化率为14.5%，即成为高龄社会；按照日本人口发展现状，2007年日本的高龄化率为21.5，即成为超高龄社会。
日本高龄化人口推测表
22055年
总人口（百万）
65~69岁 70~74岁 75岁以上
89.930 1自20世纪50年代末，日本政府便开始通过立法来解决养老问题，其中《国民年金法》、《老人福利法》、《老人保健法》是构成日本老人福利法律体系的三大支柱，它们从经济收入、社会福利、医疗保健、三个方面对老年人的基本权益给予了保障，使的老人福利机制能够良性运转。
日本政府自2000年4月1日开始实行《护理保险法》，将金融保险完整引入老年公寓产业。这是继医疗保险、退休金保险、雇用保险、意外伤害保险之后的第五种保险。
日本政府在规范养老市场方面相继出台了一系列法规，如：《养老企业资质审批条例》、 《养老服务设施验收规范》、 《养老企业从业人员资格认证条例》、 《养老行业各项服务收费标准》等法规，特别是在2011年4月28日即将修订完成的《确保高龄者安定居住有关修正法案》，对高龄者住宅的登录、申请、建筑物借贷等一些列高龄者住宅的相关问题进行了详尽的解释，并提出了详尽的处罚条例，进一步完善了高龄者住宅的规范化。
日本老年公寓内部设计
16城市开发
U Urban Development
目前日本高龄公寓开发模式
日本高龄者公寓的开发模式分为以下八大系列：
・ 收费老人之家系列； ・ 关怀住房系列； ・ 中老年住宅系列； ・ 集中化老人之家系列； ・ 小规模家庭系列； ・ 租用住宅系列； ・ 医疗住宅系列； ・ 国有老年者之家。
开发模式案例
1. 东京都世田谷区爱思太特千岁希望之丘老年公寓。该公寓以采用专住型老年公寓为主的开发模式，即指全是老年人住户的公寓, 既便于管理员进行管理, 又易于老年伙伴之间进行交往。
2. 东京都练马区光丘公寓采用混住型老年公寓的开发模式，即指老年人住户与一般住宅混主的公寓。混主型的出现,主要是为了解决专件型所存在的问题, 谋求老年人住户与其他一般住户之间的密切交往。
3. 茨木万博公园收费自理型老年公寓。该公寓采用收费护理型老年租赁公寓模式，主要针对65岁以上有一定生活自理能力的老年人提供专门的居住、生活、护理等服务。
4.神奈川县横浜市的樱花台养老公寓，采用将原有就职工宿舍等旧住宅楼改造收费的专用收费养老公寓。该模式具有投资小、见效时间快的特点。该案例改造后的图片如下所示：
在开发模式的八大系列之中，其中最典型的就是下面这六种高龄者住宅模式：
• 老人之家
主要在提供24小时护理的设施里为高龄者提供生活服务，设施有公用的厨房进食和休息服务。不需要房租，但是进食和护理费用需要从老人退休金中扣除。• 服务公寓
设施有专职人员提供24小时服务，按照酒店标准提供美容院、足疗、餐饮等专业服务。费用从老人退休金中扣除。 • 集体老人之家
设施同时为多位老人提供集体生活服务，包括厨房、食堂、
改造前卧室 改造后卧室
休息室等设施，房租、护理、进食等费用从老人退休金中扣除。 • 特别护理公寓
主要针对有生活障碍的老年人进行服务，由具有医疗资质的专业人员进行24小时护理。费用从老人退休金中扣除。 • 高龄者住宅
高龄者集中居住的住宅。主要提供给有生活自理能力的高龄人群居住，能够拥有产权。• 65岁人群高龄者住宅
住宅的使用者由65岁以上的高龄人群组成。设施有公用的客厅，有护理者专用房间，能够拥有产权。
日本高龄者公寓选址
①环境质量良好环境符合老人心理上的需求, 对老人产生较强的吸引力；②交通手段便于老人外出或是与子女、友人互相往来都十分方便；③公共设施齐全使居者对现实生活感到方便, 对未来生活感到安心；④生活气息浓郁使老人们与各年龄段的居民们有各种各样相互交往的机会, 避免产生与社会相隔绝、被社会所遗弃的消极心理；⑤设置理由充分通过问卷调查、对居住方式进行分析等, 决定是否设置。
日本高龄者公寓收费
通常日本高龄者公寓收费根据入住合约分为入住6年内的无返还金的情况和入住6年之后约有40%返还金的情况。无返还金的情况通常是200万日元（约14万人民币）和500万日元（约35万人民币）、最高到3000万日元（约210万人民币）这几种收费状况。
有返还金的情况下，刨去返还的部分大约分别是120万日元（约8万4千人民币）和300万日元（约24万元人民币）、最高的收费为1800万日元（约126万元人民币）。
日本的公司职员通常年均收入为430万日元(30万元人民币)，中国公司职员通常年均收入为66万日元（约4.7万人民币）。
日本特别护理公寓
城市开发城市开发 PME NT
1717
特别关注
Special Attention
国内养老模式主要由以下三种模式组成：第一
目前国内老年公寓典型案例例
北京太阳城国际老年公寓
太阳城座落于驰名中外的京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。交通十分便利，912、949、358等公交车及规划轻轨铁道在此通过，乘车到达市区仅需20分钟。
种为分散居住、家庭供养和服务方式；第二种为分散家庭居住，社会化生活服务方式；第三种为社会化集中养老方式。
中国在2001年就已开始进入了老龄化社会。但是，目前随着中国老龄化速度的加快，中国社会集中养老设施却越显缺乏。社会集中养老目前在我国主要是在敬老院、福利院、托老所、干修所等养老机构居住养老，数量很少，仅占老年人总数的约1%，大部分是在家庭分散居住养老。
上海亲和源国际老年公寓
亲和源坐落上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。
亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。
案例分析：
上面两个案例虽然在国内比较具有典型性,但是它们各自又有待完善的地方，比如北京太阳城国际养老公寓是在开发几近完成时才最终定位为养老公寓，一些配套设施，诸如景观、
①②③
无障碍设计、护理配套设施等还不是很完善，所以，还不能算是设施及服务完备的养老型社区；上海亲和源在整体设计和定位上比北京的太阳城先进很多，如连廊、铺地、无障碍设施及收费模式上，都大量引进了日本、台湾、新加坡等国家的先进模式和设计，但是，其土地产权问题又不是很明晰，并且日常园
①社区组织老年人写春联欢度春节②丰富多彩的社区活动③社区服务到家
区管理等软件问题还不处理的不尽完善，所以还有许多善待改进的地方。
还有，随着中国养老产业的发展潜力不断涌现，日本等养老产业成熟国家逐渐进入中国的市场，特别是从2009年以来日本许多有实力的财团，通过协作开发、培训、情报研究等方式逐渐进入的北京、上海等养老产业潜力巨大的中国特大型城市，将来还可能更加深入的加入到中国养老产业竞争中来，所以，将来中国养老产业的竞争会更加激烈。
18
城市开发
U
Urban Development
中国老年公寓投资运营建议
根据上述对日本养老住宅产业的初步介绍，再结合我国的实际情况，我们认为在中国投资运营养老产业首先要注意以下几点问题：
①适当的产权运营模式；
②合理的资金投入（不要盲目求大、求全）；
③完善的配套服务体系（如外包护理人员、与周边医院协作关系等）；
④经营模式的可复制性。
我们根据目前国内的实际情况强烈建议，要尽量避免养老住宅社区投入面积过大，应该根据实际情况酌情选址（如，交通便利区域、自然环境优良区域等）；并且应该形成如同连锁酒店类型的复制效应；以及包含护理培训及派遣、教育、生活、外语多国人才派遣及其它养老相关产业的综合性、复合性的集团效应。
我们建议应该大力发展“候鸟型养老模式”和“连锁旅游型养老模式”及“护理教育型模式”这三种可复制、可复合性发展的新型养老模式；
“候鸟型养老模式”
指的是充分发挥国内南方和北方气候差异性和养老者喜欢选择优良生态环境的特点，选取国内南方和北方生态环境优良的度假养生区，开发相当于3星级酒店水准的度假型养老公寓，主要针对具有自理能力的高端养人群。此种模式需要的资金投入比较大，但是如果形成规模，经济效益会很明显。
“连锁旅游型养老模式”
指的是充分发挥各个地区城市具备的良好公共资源（如，公园、医院、景点等），并迎合养老者喜欢参观学习、好动、好新鲜、想体验不同生活的良好愿望愿望，在各个城市的优良地段建设连锁性质的养老旅游住宅，主要针对中高端的养老人群，并能和已有的老年人旅游资源进行良性的结合，丰富国内养老旅游产业的空白。此种模式相对资金投入会比较小，也容易形成规模效应。
“护理教育型模式”
指的是把对老年人的护理培训及护理服务派遣和养老住宅结合起来，主要针对自理程度比较的老年人及其他特殊人群，这种模式能够更好的对养老相关产业进行有效地整合，尽可能的减少投入，并容易形成具培训、派遣、护理这一系列良性功能的新型养老住宅经营模式。
作者 美国AOA建筑规划设计集团设计师
编辑 殷晶晶
城市开发
城市开发19
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Special Attention
老年公寓之
中日
对比分析
文/ 张珂
日本高龄公寓发展背景
按照欧美先进国家老龄化社会的定义，老龄社会以65岁以上人口占人口总数比率的高龄化率为基准，分为三类：①高龄化社会（高龄化率7%-14%）；②高龄社会（高龄化率14%-21%）；超高龄社会（高龄化率21%以上）。根据对日本国内的高龄化社会调查结果，1970年日本的高龄化率为7.1%，即步入高龄化社会；1995年日本的高龄化率为14.5%，即成为高龄社会；按照日本人口发展现状，2007年日本的高龄化率为21.5，即成为超高龄社会。
日本高龄化人口推测表
22055年
总人口（百万）
65~69岁 70~74岁 75岁以上
89.930 1自20世纪50年代末，日本政府便开始通过立法来解决养老问题，其中《国民年金法》、《老人福利法》、《老人保健法》是构成日本老人福利法律体系的三大支柱，它们从经济收入、社会福利、医疗保健、三个方面对老年人的基本权益给予了保障，使的老人福利机制能够良性运转。
日本政府自2000年4月1日开始实行《护理保险法》，将金融保险完整引入老年公寓产业。这是继医疗保险、退休金保险、雇用保险、意外伤害保险之后的第五种保险。
日本政府在规范养老市场方面相继出台了一系列法规，如：《养老企业资质审批条例》、 《养老服务设施验收规范》、 《养老企业从业人员资格认证条例》、 《养老行业各项服务收费标准》等法规，特别是在2011年4月28日即将修订完成的《确保高龄者安定居住有关修正法案》，对高龄者住宅的登录、申请、建筑物借贷等一些列高龄者住宅的相关问题进行了详尽的解释，并提出了详尽的处罚条例，进一步完善了高龄者住宅的规范化。
日本老年公寓内部设计
16城市开发
U Urban Development
目前日本高龄公寓开发模式
日本高龄者公寓的开发模式分为以下八大系列：
・ 收费老人之家系列； ・ 关怀住房系列； ・ 中老年住宅系列； ・ 集中化老人之家系列； ・ 小规模家庭系列； ・ 租用住宅系列； ・ 医疗住宅系列； ・ 国有老年者之家。
开发模式案例
1. 东京都世田谷区爱思太特千岁希望之丘老年公寓。该公寓以采用专住型老年公寓为主的开发模式，即指全是老年人住户的公寓, 既便于管理员进行管理, 又易于老年伙伴之间进行交往。
2. 东京都练马区光丘公寓采用混住型老年公寓的开发模式，即指老年人住户与一般住宅混主的公寓。混主型的出现,主要是为了解决专件型所存在的问题, 谋求老年人住户与其他一般住户之间的密切交往。
3. 茨木万博公园收费自理型老年公寓。该公寓采用收费护理型老年租赁公寓模式，主要针对65岁以上有一定生活自理能力的老年人提供专门的居住、生活、护理等服务。
4.神奈川县横浜市的樱花台养老公寓，采用将原有就职工宿舍等旧住宅楼改造收费的专用收费养老公寓。该模式具有投资小、见效时间快的特点。该案例改造后的图片如下所示：
在开发模式的八大系列之中，其中最典型的就是下面这六种高龄者住宅模式：
• 老人之家
主要在提供24小时护理的设施里为高龄者提供生活服务，设施有公用的厨房进食和休息服务。不需要房租，但是进食和护理费用需要从老人退休金中扣除。• 服务公寓
设施有专职人员提供24小时服务，按照酒店标准提供美容院、足疗、餐饮等专业服务。费用从老人退休金中扣除。 • 集体老人之家
设施同时为多位老人提供集体生活服务，包括厨房、食堂、
改造前卧室 改造后卧室
休息室等设施，房租、护理、进食等费用从老人退休金中扣除。 • 特别护理公寓
主要针对有生活障碍的老年人进行服务，由具有医疗资质的专业人员进行24小时护理。费用从老人退休金中扣除。 • 高龄者住宅
高龄者集中居住的住宅。主要提供给有生活自理能力的高龄人群居住，能够拥有产权。• 65岁人群高龄者住宅
住宅的使用者由65岁以上的高龄人群组成。设施有公用的客厅，有护理者专用房间，能够拥有产权。
日本高龄者公寓选址
①环境质量良好环境符合老人心理上的需求, 对老人产生较强的吸引力；②交通手段便于老人外出或是与子女、友人互相往来都十分方便；③公共设施齐全使居者对现实生活感到方便, 对未来生活感到安心；④生活气息浓郁使老人们与各年龄段的居民们有各种各样相互交往的机会, 避免产生与社会相隔绝、被社会所遗弃的消极心理；⑤设置理由充分通过问卷调查、对居住方式进行分析等, 决定是否设置。
日本高龄者公寓收费
通常日本高龄者公寓收费根据入住合约分为入住6年内的无返还金的情况和入住6年之后约有40%返还金的情况。无返还金的情况通常是200万日元（约14万人民币）和500万日元（约35万人民币）、最高到3000万日元（约210万人民币）这几种收费状况。
有返还金的情况下，刨去返还的部分大约分别是120万日元（约8万4千人民币）和300万日元（约24万元人民币）、最高的收费为1800万日元（约126万元人民币）。
日本的公司职员通常年均收入为430万日元(30万元人民币)，中国公司职员通常年均收入为66万日元（约4.7万人民币）。
日本特别护理公寓
城市开发城市开发 PME NT
1717
特别关注
Special Attention
国内养老模式主要由以下三种模式组成：第一
目前国内老年公寓典型案例例
北京太阳城国际老年公寓
太阳城座落于驰名中外的京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。社区周边有绿色长廊、百里长河、千亩果园、万亩草坪。交通十分便利，912、949、358等公交车及规划轻轨铁道在此通过，乘车到达市区仅需20分钟。
种为分散居住、家庭供养和服务方式；第二种为分散家庭居住，社会化生活服务方式；第三种为社会化集中养老方式。
中国在2001年就已开始进入了老龄化社会。但是，目前随着中国老龄化速度的加快，中国社会集中养老设施却越显缺乏。社会集中养老目前在我国主要是在敬老院、福利院、托老所、干修所等养老机构居住养老，数量很少，仅占老年人总数的约1%，大部分是在家庭分散居住养老。
上海亲和源国际老年公寓
亲和源坐落上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。
亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。
案例分析：
上面两个案例虽然在国内比较具有典型性,但是它们各自又有待完善的地方，比如北京太阳城国际养老公寓是在开发几近完成时才最终定位为养老公寓，一些配套设施，诸如景观、
①②③
无障碍设计、护理配套设施等还不是很完善，所以，还不能算是设施及服务完备的养老型社区；上海亲和源在整体设计和定位上比北京的太阳城先进很多，如连廊、铺地、无障碍设施及收费模式上，都大量引进了日本、台湾、新加坡等国家的先进模式和设计，但是，其土地产权问题又不是很明晰，并且日常园
①社区组织老年人写春联欢度春节②丰富多彩的社区活动③社区服务到家
区管理等软件问题还不处理的不尽完善，所以还有许多善待改进的地方。
还有，随着中国养老产业的发展潜力不断涌现，日本等养老产业成熟国家逐渐进入中国的市场，特别是从2009年以来日本许多有实力的财团，通过协作开发、培训、情报研究等方式逐渐进入的北京、上海等养老产业潜力巨大的中国特大型城市，将来还可能更加深入的加入到中国养老产业竞争中来，所以，将来中国养老产业的竞争会更加激烈。
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城市开发
U
Urban Development
中国老年公寓投资运营建议
根据上述对日本养老住宅产业的初步介绍，再结合我国的实际情况，我们认为在中国投资运营养老产业首先要注意以下几点问题：
①适当的产权运营模式；
②合理的资金投入（不要盲目求大、求全）；
③完善的配套服务体系（如外包护理人员、与周边医院协作关系等）；
④经营模式的可复制性。
我们根据目前国内的实际情况强烈建议，要尽量避免养老住宅社区投入面积过大，应该根据实际情况酌情选址（如，交通便利区域、自然环境优良区域等）；并且应该形成如同连锁酒店类型的复制效应；以及包含护理培训及派遣、教育、生活、外语多国人才派遣及其它养老相关产业的综合性、复合性的集团效应。
我们建议应该大力发展“候鸟型养老模式”和“连锁旅游型养老模式”及“护理教育型模式”这三种可复制、可复合性发展的新型养老模式；
“候鸟型养老模式”
指的是充分发挥国内南方和北方气候差异性和养老者喜欢选择优良生态环境的特点，选取国内南方和北方生态环境优良的度假养生区，开发相当于3星级酒店水准的度假型养老公寓，主要针对具有自理能力的高端养人群。此种模式需要的资金投入比较大，但是如果形成规模，经济效益会很明显。
“连锁旅游型养老模式”
指的是充分发挥各个地区城市具备的良好公共资源（如，公园、医院、景点等），并迎合养老者喜欢参观学习、好动、好新鲜、想体验不同生活的良好愿望愿望，在各个城市的优良地段建设连锁性质的养老旅游住宅，主要针对中高端的养老人群，并能和已有的老年人旅游资源进行良性的结合，丰富国内养老旅游产业的空白。此种模式相对资金投入会比较小，也容易形成规模效应。
“护理教育型模式”
指的是把对老年人的护理培训及护理服务派遣和养老住宅结合起来，主要针对自理程度比较的老年人及其他特殊人群，这种模式能够更好的对养老相关产业进行有效地整合，尽可能的减少投入，并容易形成具培训、派遣、护理这一系列良性功能的新型养老住宅经营模式。
作者 美国AOA建筑规划设计集团设计师
编辑 殷晶晶
城市开发
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