《物业经营管理》
1.风险管理步骤：风险识别→风险评估→风险控制→风险调整
2.物业经营管理风险种类：管理模式、项目选择、经营过程、财务、管理团队、政策环境变化等风险
3.影响资金时间价值因素：投资利润率、通货膨胀率、风险因素
4.物业项目投资分析财务指标：①盈利能力指标 A静态指标 现金回报率、投资回报率、静态投资回收期 B动态指标 净现值、内部收益率 动态投资回收期 ②清偿能力指标 借债偿还期、偿债备付率、资产负债率
现金回报率=现金报酬÷投资者初始投入的权益资本×100% 净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%
投资回报率=净收益÷投资者初始投入的权益资本×100% 总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额
偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额×100%
资产负债率=负债合计÷资产合计×100% 总资产报酬率=（利润总额+利息支出）÷平均资产总额×100%
5.决定基准收益率的大小因素：资金成本、项目风险
6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
7.成本法适用既无收益又很少发生交易的物业估价：学校、图书馆、体育馆、医院、行政办公楼、军队营房、公
园等公用、公益物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊
需要而开发建设的物业。
8.收益法适用的对象是有收益或潜在收益的物业，住宅、公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、
停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等
收益法①直接资本化法 预测未来第一年收益→确定资本化率或收益乘数→计算收益价值
②报酬资本化法 估计收益期或持有期→预测估价对象的未来收益→确定报酬率→计算收益价值
9.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 净运营收益=有效毛收入-运营费用
10.物业经营现金流 税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
11.求取报酬率的方法：市场提取法、累加法
12.市场调查的内容：市场需求、市场环境、消费者行为、市场供给与竞争、市场营销因素、客户满意度等调查
13.物业经营管理市场调查的内容：A:宏观环境 政治法律（最重要的）、经济、人口、社会文化、科学技术、自
然等环境 B微观环境 企业、供应商、中介服务机构、客户、竞争者、公众
14.市场调查的方法：访问法（最基本、最常用，答卷法、谈话法、电话调查法、网络调查法），观察法（直接观
察法、实际痕迹测量法、行为记录法），实验法、文案调查法、网络调查法
15.物业经营管理市场分析作用 A对开发商①帮助开发商选择合适的项目位置②确定满足市场需求的产品类型
③向金融机构说明项目的财务可行性以及获取贷款④寻找投资合作伙伴⑤在开发后期帮助开发商寻找目标使用
者或购买者⑥根据市场需求的变化调整产品；B对置业投资者①了解当地房地产市场发展趋势②判断其拟购置物
业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景； C对物业服务企业①帮助企业了解不同物
业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势②预测市场发展前景③把握主要客户的产业分布及产业发展情况
16.物业经营管理市场分析 A居住物业：重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满
意的程度和多未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准 B写字楼物业①首先要研究其所处
地段的交通通达程度，目标物业的周围环境以及周围商业设施的关系②室内外设计的平面布局、特色与格调、装
修标准、大厦内提供的服务内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等 C商业零售物业①物业所处地区的
流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求②购物中心的服务半径及附近其他购物
中心、中小型商铺的分布情况 D工业或仓储物业 重点考察未来入住者的意见
17.物业经营管理市场分析的方法 A定性分析法（SWOT、系统、归纳、演绎、案例等分析法）B定量分析法（比
率、趋势、比较、结构、数学模型等分析法）
SWOT分析法：SWOT是指优势、劣势、机会、威胁。是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、外部
机会和威胁等，通过调查列举出来，并制成SWOT矩阵或表，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来
加以分析，从中得出一系列相应的结论。通常用来制定企业发展战略和分析竞争对手的情况，是一种战略分析的
最常用的方法。
演绎分析法：把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握
特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。
18.市场细分的原则：可衡量性、可进入性、可盈利性、可区分性
19.物业经营管理市场细分依据：最终用户、客户规模
20.市场细分的方法：单一因素法、综合因素法、系列因素法。单一因素法只根据影响消费者的某一因素进行市场细分，如可以根据年龄、收入、职业、购房目的等进行市场细分。
21.物业经营管理目标市场选择步骤：选择和确定企业的营销目标→了解清楚潜在客户的需求情况→选择目标市场和设计营销计划→选择目标市场和制定营销策略。
市场营销策略有三种：无差异营销、差异性营销、集中性营销
22.物业租赁与物业买卖的区别：价值实现的形式不同、资产形态转化的时间不同
23.不定期租赁，租赁关系双方中的一方死亡，租赁关系自动终止。其他情况不会终止租赁关系。
24.物业租赁的形式A包租转租，物业承担风险最大，物业公司赚取物业服务费和部分租赁利润B出租代理，物业不承担风险，业主承担一定的风险，物业公司赚取物业服务费和佣金C委托管理 业主承担全部风险，物业公司只赚取物业服务费。
25.写字楼分类 A按使用功能：单纯性、商住型、综合型写字楼B按使用方式：自用型、租售型C按综合因素：国际为甲（顶级）、乙、丙级，国内为五、四、三星级
26.写字楼物业经营管理的特征：经营内容的特殊性以及经营管理的特殊性、规模性、不确定性等4个方面
27.写字楼物业经营管理的理念：物业管理服务是经营的基础，满足客户需求是经营的核心，遵守规则是经营的保障，追求利润是经营的目标
28.财务管理目标：利润最大化、每股收益最大化、股东财富最大化
29.财务会计报告：会计报表、会计报表附注和财务情况说明书。会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表
30.财务报表分析：战略、会计、财务、前景等分析。战略分析的目的是确定主要的利润来源、经营风险并定性评估企业的盈利能力。财务分析常用比较分析法。
31.成本按照与业务量关系分类：固定成本、变动成本、混合成本。
固定成本:不受业务量变动影响，保持相对稳定，如企业的固定资产折旧，企业总部办公场所租赁费用等 变动成本：总额随业务量的变动而成正比例变动的成本，如原材料成本、外包费用等
混合成本：①半变动成本，在初始基数的基础上，随业务量城正比例增长的成本，如设备维护费；②阶梯式成本，总额随业务量呈阶梯式增长的成本，如总部的管理成本；③延期变动成本，在一定业务量范围内总额保持稳定，超过特定业务量则开始随业务量比例增长的成本，如加班费。
32.预算编制方法 A增量预算法与B零基预算法，增量预算法，以基期（如上一年度）水平为基础，分析预算期（下一年度）B零基预算法，不考虑以往的预算项目和预算数额；B固定预算法与弹性预算法C定期预算法与滚动预算法。常用的预算编制方法为：“二下一上式”
33.成本控制原则：全面控制、讲求经济效益、责权利相结合、例外管理等原则。例外管理原则是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异（例外情况）集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。
34.绩效评价的定性指标：市场占有率，产品或服务的声誉、形象、满意度、创新能力，生产技术水平和经营管理能力，员工薪酬福利、满意度、培训状况，以及一些徐昂的企业社会责任履行情况等
35.企业整体进行综合绩效评价，一般是投资人、行业、政府主管部门的需要
36.企业管理绩效定性评价指标包括：战略管理、发展创新、经营决策、风险控制、基础管理、人力资源、行业影响、社会贡献等8方面
37.在管理绩效定性评价中，社会贡献评价主要反映企业在资源节约、环境保护、吸纳就业的贡献程度和社会责任的履行情况。
38.在管理绩效定性评价中，行业评价主要反映企业的主营业务的市场占有率，对国民经济及区域敬意的影响与带动力，主要产品的市场认可程度。
39.企业财务绩效指标体系中，盈利能力状况权重比例最大，34%。
40.四节一环保;节能、节水、节地、节材、环境保护
41.智能化建筑三大系统：安全防范系统、通信及控制系统、多媒体系统;
42.云计算的基础层次是 IaaS.在大数据的处理环节中，当大量庞杂无序的数据收集后，将有用的数据筛选出来是数据清理环节，将大数据的分析结果还原为具体行业问题是数据显化环节，能真正开始帮助管理实践的环节是产业应用。
《物业经营管理》
1.风险管理步骤：风险识别→风险评估→风险控制→风险调整
2.物业经营管理风险种类：管理模式、项目选择、经营过程、财务、管理团队、政策环境变化等风险
3.影响资金时间价值因素：投资利润率、通货膨胀率、风险因素
4.物业项目投资分析财务指标：①盈利能力指标 A静态指标 现金回报率、投资回报率、静态投资回收期 B动态指标 净现值、内部收益率 动态投资回收期 ②清偿能力指标 借债偿还期、偿债备付率、资产负债率
现金回报率=现金报酬÷投资者初始投入的权益资本×100% 净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%
投资回报率=净收益÷投资者初始投入的权益资本×100% 总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额
偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额×100%
资产负债率=负债合计÷资产合计×100% 总资产报酬率=（利润总额+利息支出）÷平均资产总额×100%
5.决定基准收益率的大小因素：资金成本、项目风险
6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
7.成本法适用既无收益又很少发生交易的物业估价：学校、图书馆、体育馆、医院、行政办公楼、军队营房、公
园等公用、公益物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊
需要而开发建设的物业。
8.收益法适用的对象是有收益或潜在收益的物业，住宅、公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、
停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等
收益法①直接资本化法 预测未来第一年收益→确定资本化率或收益乘数→计算收益价值
②报酬资本化法 估计收益期或持有期→预测估价对象的未来收益→确定报酬率→计算收益价值
9.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 净运营收益=有效毛收入-运营费用
10.物业经营现金流 税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
11.求取报酬率的方法：市场提取法、累加法
12.市场调查的内容：市场需求、市场环境、消费者行为、市场供给与竞争、市场营销因素、客户满意度等调查
13.物业经营管理市场调查的内容：A:宏观环境 政治法律（最重要的）、经济、人口、社会文化、科学技术、自
然等环境 B微观环境 企业、供应商、中介服务机构、客户、竞争者、公众
14.市场调查的方法：访问法（最基本、最常用，答卷法、谈话法、电话调查法、网络调查法），观察法（直接观
察法、实际痕迹测量法、行为记录法），实验法、文案调查法、网络调查法
15.物业经营管理市场分析作用 A对开发商①帮助开发商选择合适的项目位置②确定满足市场需求的产品类型
③向金融机构说明项目的财务可行性以及获取贷款④寻找投资合作伙伴⑤在开发后期帮助开发商寻找目标使用
者或购买者⑥根据市场需求的变化调整产品；B对置业投资者①了解当地房地产市场发展趋势②判断其拟购置物
业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景； C对物业服务企业①帮助企业了解不同物
业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势②预测市场发展前景③把握主要客户的产业分布及产业发展情况
16.物业经营管理市场分析 A居住物业：重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满
意的程度和多未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准 B写字楼物业①首先要研究其所处
地段的交通通达程度，目标物业的周围环境以及周围商业设施的关系②室内外设计的平面布局、特色与格调、装
修标准、大厦内提供的服务内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等 C商业零售物业①物业所处地区的
流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求②购物中心的服务半径及附近其他购物
中心、中小型商铺的分布情况 D工业或仓储物业 重点考察未来入住者的意见
17.物业经营管理市场分析的方法 A定性分析法（SWOT、系统、归纳、演绎、案例等分析法）B定量分析法（比
率、趋势、比较、结构、数学模型等分析法）
SWOT分析法：SWOT是指优势、劣势、机会、威胁。是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、外部
机会和威胁等，通过调查列举出来，并制成SWOT矩阵或表，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来
加以分析，从中得出一系列相应的结论。通常用来制定企业发展战略和分析竞争对手的情况，是一种战略分析的
最常用的方法。
演绎分析法：把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握
特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。
18.市场细分的原则：可衡量性、可进入性、可盈利性、可区分性
19.物业经营管理市场细分依据：最终用户、客户规模
20.市场细分的方法：单一因素法、综合因素法、系列因素法。单一因素法只根据影响消费者的某一因素进行市场细分，如可以根据年龄、收入、职业、购房目的等进行市场细分。
21.物业经营管理目标市场选择步骤：选择和确定企业的营销目标→了解清楚潜在客户的需求情况→选择目标市场和设计营销计划→选择目标市场和制定营销策略。
市场营销策略有三种：无差异营销、差异性营销、集中性营销
22.物业租赁与物业买卖的区别：价值实现的形式不同、资产形态转化的时间不同
23.不定期租赁，租赁关系双方中的一方死亡，租赁关系自动终止。其他情况不会终止租赁关系。
24.物业租赁的形式A包租转租，物业承担风险最大，物业公司赚取物业服务费和部分租赁利润B出租代理，物业不承担风险，业主承担一定的风险，物业公司赚取物业服务费和佣金C委托管理 业主承担全部风险，物业公司只赚取物业服务费。
25.写字楼分类 A按使用功能：单纯性、商住型、综合型写字楼B按使用方式：自用型、租售型C按综合因素：国际为甲（顶级）、乙、丙级，国内为五、四、三星级
26.写字楼物业经营管理的特征：经营内容的特殊性以及经营管理的特殊性、规模性、不确定性等4个方面
27.写字楼物业经营管理的理念：物业管理服务是经营的基础，满足客户需求是经营的核心，遵守规则是经营的保障，追求利润是经营的目标
28.财务管理目标：利润最大化、每股收益最大化、股东财富最大化
29.财务会计报告：会计报表、会计报表附注和财务情况说明书。会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表
30.财务报表分析：战略、会计、财务、前景等分析。战略分析的目的是确定主要的利润来源、经营风险并定性评估企业的盈利能力。财务分析常用比较分析法。
31.成本按照与业务量关系分类：固定成本、变动成本、混合成本。
固定成本:不受业务量变动影响，保持相对稳定，如企业的固定资产折旧，企业总部办公场所租赁费用等 变动成本：总额随业务量的变动而成正比例变动的成本，如原材料成本、外包费用等
混合成本：①半变动成本，在初始基数的基础上，随业务量城正比例增长的成本，如设备维护费；②阶梯式成本，总额随业务量呈阶梯式增长的成本，如总部的管理成本；③延期变动成本，在一定业务量范围内总额保持稳定，超过特定业务量则开始随业务量比例增长的成本，如加班费。
32.预算编制方法 A增量预算法与B零基预算法，增量预算法，以基期（如上一年度）水平为基础，分析预算期（下一年度）B零基预算法，不考虑以往的预算项目和预算数额；B固定预算法与弹性预算法C定期预算法与滚动预算法。常用的预算编制方法为：“二下一上式”
33.成本控制原则：全面控制、讲求经济效益、责权利相结合、例外管理等原则。例外管理原则是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异（例外情况）集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。
34.绩效评价的定性指标：市场占有率，产品或服务的声誉、形象、满意度、创新能力，生产技术水平和经营管理能力，员工薪酬福利、满意度、培训状况，以及一些徐昂的企业社会责任履行情况等
35.企业整体进行综合绩效评价，一般是投资人、行业、政府主管部门的需要
36.企业管理绩效定性评价指标包括：战略管理、发展创新、经营决策、风险控制、基础管理、人力资源、行业影响、社会贡献等8方面
37.在管理绩效定性评价中，社会贡献评价主要反映企业在资源节约、环境保护、吸纳就业的贡献程度和社会责任的履行情况。
38.在管理绩效定性评价中，行业评价主要反映企业的主营业务的市场占有率，对国民经济及区域敬意的影响与带动力，主要产品的市场认可程度。
39.企业财务绩效指标体系中，盈利能力状况权重比例最大，34%。
40.四节一环保;节能、节水、节地、节材、环境保护
41.智能化建筑三大系统：安全防范系统、通信及控制系统、多媒体系统;
42.云计算的基础层次是 IaaS.在大数据的处理环节中，当大量庞杂无序的数据收集后，将有用的数据筛选出来是数据清理环节，将大数据的分析结果还原为具体行业问题是数据显化环节，能真正开始帮助管理实践的环节是产业应用。