二手房交易的买方应着重注意以下问题： 1 搞清卖方的真实身份，到底是中介公司还是房主，到底 是产权人本人还是其代理人，房屋产权证是否齐全真实； 2 房屋是否为共有财产； 3 房屋的计 价方式是不是按面积计总价； 4 明确、具体约定交房日期、办理过户手续的期限及逾期违约责任； 5 核实水、电、气、电话、有线电视、物业等设施的欠费情况，具体约定结算、过户办法； 6 特别需要约定卖方迁出户口的期限，尽量加重其逾期迁出户口的违约责任。
买二手房应注意什么？ 买二手房应注意什么？ 近年来，随着房价的飙升，二手房开始不断刷新成交 记录，为保障买卖双方权益，房管局在过户环节中不断完善各种措施，使二手房交易安全、可靠，使广 大消费者可以放心交易。与此同时，一些房屋或产权人因忽略房屋过户的严肃性，致使一些看似简单的 问题在过户环节“卡壳”，需要补办相关手续，给买方造成心理障碍，有的因此解除了买卖合同，有的 干脆不过户，给交易双方造成了很多麻烦和隐患。根据多年的办案纠纷剖析，实践中“卡壳”归咎起来 无外乎以下几种： 产权继承 （1）许多产权继承人在没有处分房产时都没有继承概念，产权证是爷爷或奶奶的，到了孙子辈， 卖房过户时才知道需要继承。这样的继承应先顺序到父辈，父亲的姊妹兄弟应全部到场。一般家庭之前 对房产做了内部分割，这样、其他子女应放弃继承，由房屋实际占有（分配）人一人继承。 （2）如果房屋产权人子女多，且房屋实际占有人去世，办理继承公证时，在其他子女放弃继承后， 由房屋实际占有人的配偶和子女代为继承。 （3）产权人死亡，其配偶和子女共同继承。为便于交易，配偶和子女任何一方可放弃产权，由一 人继承。 上述三种情况，取得继承公证书后，应在产籍产权管理部门办理换证后方可交易。 （4）共有人死亡，产权人（其配偶）和子女共同继承。这种情况办理继承公证后不用换证即可交 易。 现实中、在过户环节“卡壳”的这种情况最多，产权人往往以产权、名字都是自己的，不需要征求 别人意见为由而要求过户，忽略了产权共有的客观事实。当然、也有丧偶后购买的房屋的情况，这种情 况交易前需要析产（证明丧偶后购买）后才能过户。 离异要证明 正常二手房过户，夫妻均应持有效证件到场签字画押。而离异者在出售房屋时，除需提供正常交易 所需的资料外，还应提供离婚证、财产分割协议或人民法院判决书、无再婚证明等方可；产权证如果不 是自己名字，则需持有效证件在产籍产权管理部
门办理换证后方可交易；如果离异后再婚，除持之前资 料外，其配偶也应持有效证件一同到场。 未婚要声明
未婚产权人之前处分自己的产权，过户时出具身份证、未婚证明（街道办签开）即可。现在则需要 首先在属地民政部门开具无婚姻登记证明， 然后持该证明、 身份证到公证处办理未婚声明书； 持身份证、 未婚声明书方可办理过户手续。 结婚证不可少 二手房过户中，最容易出现问题的环节是结婚证。许多产权人结婚时没有领取结婚证、领证的遗失 了、虚报年龄与实际年龄不符、登记与身份证号不符等，都会造成不能过户的麻烦。过户前应仔细检查 自己的结婚证，如果有年龄、身份证号不符、名字错误等，应到发证机关办理相关证明；未领结婚证或 遗失的，应在属地或发证机关办理补证手续，为二手房过户疏通道路。 以上是二手房过户中集中反映出来的情况，可以通过有效途径合理转化。但有的问题因牵扯几个部 门，办理起来比较烦琐，所以，需要一定耐心。只有疏通交易环节面临的障碍，才能完成交易顺利过户。 二手房过户中还反映出一些疑难问题，如产权人去世、产权人举家外迁等，因没有及时过户导致无法交 易，影响了购买人居住和改善居住条件的步伐，使遗留问题而长期搁置。不论房屋有任何外因，及早过 户是保护自己权益最有效的途径！
买二手房注意事项目 买房之前的准备 首先，确认对方这套房产有房产证，没有房产证的房子，是不能过户交易的——因此，期房是不能交易 的。 这里某位同志就是贪便宜，买了“二手”期房，被人骗了房款跑到国外了。 其次，确认该房产属于可以出售产权的性质，比如无抵押、动迁房已经满 5 年。 这些属性可以凭房屋地址门牌号在房产交易中心查询，房产交易中心可以显示该房产是否可以交易。 最后、产证上所有权利人必须同意出售该房产，权利人不能亲自到场的，要有经过公证的授权委托书， 同意处分该房产。 如果没有获得所有权利人同意的交易行为，被视为无效。 产证上只有夫妻一方姓名的，从法律上来说只需要有名字的人同意，但最好是夫妻没有纠纷并且另一方 也同意出售，至少有中介证明。否则将来他们夫妻闹口水，影响你买的房子的交易。 房子里有 2 套户口的房子最好别买。除非 2 套户口的户主都是房产权利人。
交付房款的步骤： 交付房款的步骤： 千万不要支付什么意向金。 意向金都是中介拿来骗人的。支付意向金是其他都没有谈拢的情况下单方面出钱，所以非常被动，极可
能被中介套牢，等于白给中介送钱。 一个中介利用意向金坑害客户的例
子： http://bbs.sh.liba.com/t_507_3475299_1.htm 1）定金。 定金都是直接付给上家，并让上家开具有中介证明的收条，保存好收条。 不建议把定金给中介转交，万一中介玩滑头，上下家就会吃亏。 2）首付。 在确认交付首付前，必须确认该房产可安全交易（就是前面那三条）。首付一般是 3 成。 一个良好的中介服务，会确保交易的安全进行。 也就是，确保上家没有一房多卖（一般中介会把房产证压在中介那里，并去做交易预告登记），确保下 家的贷款足够（贷款不够的情况下，交易自动取消），确保过户顺利，并且房款能够及时达到上家的账 户。 首付，我建议直接给上家，中介能够确保交易顺利的话，这是最好的方式。 给中介很大的风险，万一中介拿了房款跑掉，你打官司都找不到人。 签正式房地产买卖合同同时交首付之后，中介会为下家做贷款合同，申请贷款。 如果无法为下家贷款足额，按照法律规定，该交易自动取消，上家无偿退还定金与首付。 所以下家一般就担心，万一贷款不成功上家不肯退钱怎么办？ 这个时候，如果你担心自己不能成功贷款，你可以提前与上家商量好，去银行申领一个资金监管（交易 中心也提供此服务），或者开一个双人账户，你把钱存在那里面，只有等你和上家都到场的时候才能把 钱取出来，资金唯一流向是转给上家。除非你和上家都同意不用转给上家，你一个人或者上家一个人都 是不能动用该账户的。 如果上家不同意这个方式，那你就只能选择把首付钱给中介的账户——我觉得这样不安全，这年头中介 生意不好，业务员拿了这几十万上百万跑了，你奈何？ 如果你都会担心不能成功贷款，我估计上家也不愿意把房子卖给你。。。。。。 如果上家收了钱不肯交易，起码他还有套房产你可以向法院打官司要这套房产。。。。。。。。 贷款批复，正式去过户交易。 中介会为你们准备合同，1 式 n 份。 过户成功后，房子从权利上就属于下家了。 这个时候，担心的一般就是上家了——什么时候才能拿到钱啊？ 过户申请的 20 天后，出产证，公积金贷款中心会自己去拿产证，出他项权利证明，放款给上家。 有商业贷款的，要自己去拿他项证明给银行，银行放款给上家。 3）尾款。 留住尾款的主要针对户口迁移问题。如果上家还有户口在里面，建议尾款额度不少于 5 万，否则他要是
不迁移户口，你跟他有得耗了。尾款太少，没有威慑力。他完全可以赖账。 如果对方需要交房以后才迁出户口，一定要把 deadline 写在合同里，并写明违约金，上不封顶。 在交易前没有户口问题的，开始交易后一般也不会迁移户口
进去了，因为房产证被中介拿了，过户的当 天被交易中心收回。 如果上家没有户口问题，尾款主要是针对水电煤过户、物业过户、房产维护等，额度可以少些，1 万、 5000 都可以。 尾款在交房当天付清。 直接给上家。
购买二手房注意事项 http://www.nnfc.cn 2009-11-23; 来源：网络
１、对二手房价格做好心理准备 买二手房时，了解房屋价格是前提，房屋价格将直接决定购房的选择范围。和新房不同，二手房多为个 案，没有相对统一的价格。因此，需要从以下几个方面进行准备： （１）从总价看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像新房销售，总 是标明房屋的均价。因此，某些二手房乍一看上去，许多购房人觉得总价很低，很便宜，但如果二手房 建设年代久，居室面积小，那么算下来每平方米建筑面积单价并不低。 （２）通过新房价格比较二手房价格。消费者在购房时常常陷入是购买新房还是二手房的苦恼。因此， 比较同一区域内的新房和二手房之间的价格差也是对二手房价格做好准备的重要方式。 （３）通过已交易的二手房个案价格进行了解。目前武汉市，了解二手房价格的渠道较少。很多时候依 赖于消费者的经验判断，通过了解与自己意向购买房屋在地段、交通、环境、建成年代相似的已成交的 二手房可以对房价有一个初步的判断。 （４）货比三家，充分利用网络对价格进行认识。二手房房源众多，因此在摸价格的时候要多看多问多 了解，从信息量来说，网站的二手房频道是快速了解不同区域不同特性二手房价格的快速通道。 在充分了解二手房价格的基础上，消费者对自己能购买什么样的二手房就有底了。 ２、对二手房区域环境做好心理准备 消费者在购买二手房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就考虑得不是很 全面了。比如某些二手房目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后交通设施就会修通，面对这样的 二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个购买二手房的家庭目 前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时， 就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。 此外， 有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，
将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远 一些才行。 ３、对购买二手房风险作好准备 目前，二手房交易手续复杂，相应的购买风险也很多，消费者应从以下几方面做好风险防范
准备： （１）交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖 房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位 便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。 （２）交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属 有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未 经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房上市出售后会形成新的住房困难的等。 （３）交易手续的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权 利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所 有权变动的法律效果。 （４）交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权 益就容易受到损害。 （５）产权风险。购买二手房屋要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税 费，办理产权过户手续，房产局才会核发过户后的产权证。
购买二手房注意事项
一,买方进行产权调查。 买方进行产权调查。 二手房产权确定方式 在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通 过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方 式及程序作一些介绍。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、 资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” ；身份证件是指身份证、 工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋 开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证 明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验 共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、
房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易 的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关
方面取阅该份文件副本；3、登记日期， 此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明 “部分成交价” ，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋 平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至 于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约 等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者 还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为 按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后 5 年之内不得上市交易；5 年 之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房 屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗 漏。 二、二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立 1,要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、 房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 2,与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方 法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 3,与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的 委托书。 4,收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的 签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋， 下家便可要求双倍返还定金。 三、买卖双方签订房地产买卖合同 签订二手房买卖合同七个必须 1,必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身 份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方 自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。 2,必须明确双方
违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。 为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金
额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条 款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和 执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内 向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 3,必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。 因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利 知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第 2 款项中的违约责任。 4,必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款， 一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任 的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定 要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 5,必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买 卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者 的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例， 而并没有明细单， 这中间就会存在信息的不对等， 最终损害消费者的利益。 因此买卖双方在签订合同时， 一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6,买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公 司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理 由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订 金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实， 就会揭穿其不轨行为?? 7,必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要 在合同相关条款后的空白行
或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因 意思含混而造成的不便与麻烦。 四,如何签订二手房买卖合同 在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何 签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。 1,查看产权所有人的身份证件。 2， ,房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有， 则共有人是否全部同意？ 出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时， 也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替 其签章。
对即将进行交易的房产进行必要的了解。 对即将进行交易的房产进行必要的了解。 1,售方提供的房屋产权证是否属实？ 2,房产面积多大？ 3,该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？ 4,该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？ 5,该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记 的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告 知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是 售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售 房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那 么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 6,该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件 下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备 案？比如根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办 理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租 的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果 购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居 住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影
响的。
购买二手房--六大注意事项 购买二手房--六大注意事项 -10-01-11 11:11 发表于：《学区房二手房买卖》 分类：未分类
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于 具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买 二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。 因此，在选购二手房时， 要特别注意产权、 房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要 是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第 59 条规定："国家实行土地使用权 和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的， 或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适 都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权
证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询 此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策， 因此， 如果是以标准价购买的公有住房， 要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工 售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原 单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公 盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要 了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设 备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改 建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花 板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工 和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一 般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾 等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电 视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小时服务。 如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居 住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此， 人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些 不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的 基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项 设施设备是否完好、 运行正常等， 由此可以大致看出一个企业的管理水平， 最终评价是以质优价廉为好。
还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设 施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但**职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理 产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得 多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠 不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经**行业主管部门批准、 已取得执业资质的中介公司。 要亲自到中介机构办公场所进行考察， 根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种
档次上。同时， 在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能 如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少 可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取 得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问 题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律 师的收费和提供的相应服务都有哪些。 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节 省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能 是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗， 这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到 **指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取**颁发的产权证，最 好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房 子。
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和 产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。 其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到 位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区
保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地 使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 其他一些需要注意的地方： 其他一些需要注意的地
方： 一．所购房子在装修时没有房屋结构被破坏需自己恢复的情况。 二．所购房子建房时间必须很清楚（可在房产局查询），以致于在购房时不会因单方听取房产的说法而 受骗。 三．所购的房子内部屋顶不漏水（没有水渍），重新粉刷后可掩盖原来真实的现象，房顶天花板不开裂， 房、厅厨、卫不漏水，楼上不往下漏水、渗水，邻里和睦，出行方便，购物方便。 四．所购房子没有纠纷。父母去逝后房主仍是父母其中的姓名，其子女都有继承权，如其中一人要卖此 房，其它子女应在公证处办理放弃此房的继承权的公证书，没有其它子女的公证书，此房任何一个子女 都不能买卖，因房产局不办理过户手续。 五．很多老土地要重新丈量，因原来的房改房（即单位的福利房出售给个人的住房）在丈量时很粗糙， 存在面积与实际不符，要重新丈量的问题。 六．所购房子没有房主和其朋友的私下抵押合同纠纷。 七．找一个信的过的中介很重要，最近这些年，虽然因为中介信用缺失造成的纠纷不少，但也有很多品 牌连锁中介机构的口碑不错，在选择中介时一定要小心谨慎。 最后，提醒读者，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房 屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
需要特别注意的一点：不是所有二手房都可以申请按揭贷款或只能申请小额贷款，具体情况可视房屋状 需要特别注意的一点： 况向具体的银行咨询，银行不同规定也不尽相同。
购买二手房法律角度应当注意的问题： 购买二手房法律角度应当注意的问题： 一、注意出卖人的主体资格。 首先要审查出卖房屋一方的主体资格， 也就是看看他有没有权利卖房子。 在实践中往往有这样几种误解： 1．“他是房主的亲属，他当然有权卖这个房子” 不一定。在法律上，对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只 要不是房产的所有权人，也没有权利卖房子，也就是说，只有房屋所有权人才有权利卖房。如果房主是 未成年人，他的财产由他的监护人（一般是其父母）代为管理，但是如果出卖未成年人名下的房子，只 有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。这一点是特别需要注意的。 2．“他虽然不是房主，但是房主说委托他卖房子” 委托只是说说是不行的。法律是允许委托代理人代为卖房的，但是应当注意委托人应当持有房屋产权人 亲笔书写的委托书。有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书，乍一看上面也签着房主的名字，
但是 你怎么知道那就是房主的签名？所以，最好是看着委托人签名，或者让卖房的人拿一份经过公证的委托 书，否则你最好是等到真正的房主来再订立合同，交付房款。
3．“让房产证上署名的人签字卖房就行了” 这也是不对的。在我国，对于共有财产制度没有作出明确完整的规定，所以，虽然登记在房产证上的只 是一个人，可能这份房产还有另外的财产共有人！如果你只让产权证上的人签字卖房，其他共有人有可 能提出无效之诉，要求宣告房屋买卖合同无效！到时候如果交了房款，合同又无效，那可就“叫天天不 应，叫地地不灵”了。例如张某经人介绍买房，与王某订立合同后交付了房款，但是去办理手续时得知 王某早就与妻子感情不合，房子是夫妻共同财产，妻子不同意卖房。张某找王某要钱时，王某早已把钱 还债了。在现实中，一般的财产共有关系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有权人要一 致同意才可以转让房屋。所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字，以防有的共有人不 同意卖房。 4．“如果房主去世了，他的孩子有权出卖他的房屋” 在这种房主去世的情况下，要注意两个问题：一是，如果房主去世，首先要看遗嘱，有遗嘱的按照遗嘱。 没有遗嘱的法定继承人继承遗产。法定继承人不但包括房主的子女，还应当包括房主的配偶、房主的父 母。所以，只有房主的孩子卖房是不行的。二是，房主去世后，买卖之前，应当就原房主的房产等财产 分家析产， 订立分家析产协议并公证， 才可以根据分家析产协议的内容， 到房产管理部门办理买卖手续。 5．“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了” 错！根据规定，如果是国有公司的房屋，应该有国资管理部门的审批才可以出售。如果是民营公司，房 屋的出售还要根据公司章程的规定，由股东会或者董事会决议才可以出售。 二、注意订立合同之前，最好查看一下对方的房产证，并到市房产局了解房产的状况以及抵押、查封情 况。 在临沂的市面上，曾经多次出现过假造的房产证件。有人持假造的房产证件，订立合同，收取房款，结 果到房产局一查，证是假的。也有的人拿的是真房产证，但是房产证却是公告作废的。所以，在查看对 方的房产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，最好是向对方要一份复印件， 然后到房产局查一查该房屋是否属实，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。 三、注意你买的房子是不是正在出租。 在这方面存在以下误区： 1．“我的房子我愿卖给谁就卖给谁，没必要告诉承租人” 根
据法律规定，如果房主卖房，同等条件下，房屋承租人具有优先购买权。如果房主卖房时，没有告知 承租人，承租人可以主张优先购买权，要求撤销房主与他人订立的房屋买卖合同。 2．“我买了房子，租房子的人就得搬走” 如果房屋租赁期限不满，这种看法这是不对的。无论在哪个国家，几乎都存在“买卖不破租赁”的原则。 也就是说，虽然你买了房子，法律仍然保护承租人的权利，原房主早已经订立的房屋租赁合同对新房主 仍然是有效的，你作为新房主仍然必须遵守原来的租赁合同的规定，除非你协商与承租人解除合同。在
实践中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齐，然后把房子卖了。买房的人如果不查清 出租的事实，就容易上当受骗了——买了房子，还要损失很多年的使用权。 四、注意你的付款方式——最好分几次付款。 由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了，也有可能有其他不好立即交 接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以，在付款问题上，最好在订立合同时约定， 订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，办理完毕房产登记手续后付清余款。对此深有感 触的小王买房时，就曾经在刚订立合同全部付清房款，结果原房主对交付房屋、办理过户手续都抱着无 所谓的态度，一会这儿出发，一会那里旅游，不积极配合了，结果凭空多费了不少口舌，多生了不少闷 气。
一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护 主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第 59 条规定：“国家实行土地 使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠 纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子 再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注 意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部 门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有 住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在 向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要 确认原单位是否
同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单 位公盖同意出售才能放心购买。 二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不 仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设 施设备是否齐全完好等情况， 更要详细考察房屋的结构情况， 了解房屋有无破坏结构的装修， 有无私搭、 改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点， 天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
三、实地看看二手房的 周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋 竣工和入住的完成， 逐步改善住区环境， 一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年， 一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃 圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准， 电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小时服 务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一 下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因 此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的 一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人 员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适， 各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉 为好。 还要了解
物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公 共设施设备维修养护专项基金， 以免日后支付庞大的维修养护费用， 出现买得起房住不起房的情况发生。 五、买二手房 选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格 和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房 复杂得多， 因此， 买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善， 良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进 行考察， 根据人员素质， 办公设施现代化程度， 信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。 同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如 果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。
中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有 多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委 托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关 键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了 解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为 了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有 可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当 受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一 定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的 产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放 心合适的房子。余雯
购买二
手房--六大注意事项 购买二手房--六大注意事项 -10-03-23 07:38 发表于：《美家家二手房置换、翻新一体化平台》 分类：未分类
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于 具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买 二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。 因此，在选购二手房时， 要特别注意产权、 房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要 是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第 59 条规定："国家实行土地使用权 和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的， 或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适 都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权 证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询 此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策， 因此， 如果是以标准价购买的公有住房， 要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工 售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原
单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公 盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要 了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设 备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改 建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花 板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设
施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工 和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一 般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾 等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电 视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小时服务。 如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居 住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此， 人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些 不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的 基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项 设施设备是否完好、 运行正常等， 由此可以大致看出一个企业的管理水平， 最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设 施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但**职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理 产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得
多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠 不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经**行业主管部门批准、 已取得执业资质的中介公司。 要亲自到中介机构办公场所进行考察， 根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何
种档次上。同时， 在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能 如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少 可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取 得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问 题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律 师的收费和提供的相应服务都有哪些。 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节 省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能 是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗， 这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到 **指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取**颁发的产权证，最 好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房 子。
购买二手房应当注意哪些方面的事项。 购买二手房应当注意哪些方面的事项。 为此，记者走访了二手房交易的专业人士，为购置二手房的市民支招。 一、买房前，首先要详细了解二手房的情况，弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产 权、共有产权、产权不清、无产权的，即使房子再好也不能买。 二、注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。因为有的房屋是以标准 价格购买的公有住房，有些单位在向职工售房时，与职工签有服务合同，原单位有权优先购回，这样的 房屋，买时价钱一定很低，但如果到了年限购回时，这样的房屋永远不会属于自己。所以在购买这类房 子时，一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。 三、弄清房屋的年限，有的房主为了尽快出手，故意隐瞒房屋建成时间。 四、看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱 皮等现象。
五、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况。 六、全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等。
二手房交易五大关 熟悉流程放心购房 定价关 二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估， 对于经验不足的业主来说， 价格定高了难以找到买主， 定低了又会使自己蒙受经济损失。 建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出 较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根 据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。 合同关 近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注 意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。 建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本， 这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费 和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。 过户关 办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续 繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿， 事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。 建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序， 经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。 付款关 付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受 巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现 问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。 建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司 保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款 付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。 交验关 物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对 房子负有责任了。
建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认
。验房的内容主要包括： 物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电 话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。
卖相顺眼卖房顺手 二手房不可忽视的细节 别以为只有买不着房子的人心急火燎，其实，想卖房却一时找不到合适买家的人也同样着急。市场 是个势利场。在楼市风生水起的日子里，二手房市场上几乎有房子就留不住，只有要买房的人捧着大把 的钱急得团团转。而一旦楼市遇冷，或者暂时失去了方向感，房子可就不好卖了。如果卖房找不着下家， 只好把价格一降再降，可这样做的后果往往是越降价就越卖不出去。看来，不掌握一点点技巧，卖房子 也不是件容易的事。 记者采访了“我爱我家”、天津“中原”、“顺驰不动产”等一些中介公司的经纪人，他们接触过 太多的购房者，因而在这一点上很有发言权，关于如何更快成交并尽可能卖个好价钱，他们是很有些窍 门的。 买主关注什么 资深经纪人小刘介绍说，购房者关心房子的一切情况，包括产权情况、小区位置、建筑结构、楼层 朝向、房龄历史、周边环境、配套设施、物业管理等等，当然，最重要的还有价格。作为售房者，首先 应该提供准确完整的信息。这不仅因为购房者要求了解这些情况，更因为它表示售房者的诚信度。小刘 说，很少有人听信房主的一面之词，一般都会在看房时到周围转转，问问邻居，问问居委会什么的。如 果他听到的与房主提供的信息不符，他就会怀疑房主的诚信。而这在房产交易中是硬伤。 小刘还说，别看购房者事先会问到这么多信息，但到了实际成交的时候，真正决定交易与否的关键 因素却有可能是不相关的小事。比如有一次，一位购房者就因为看房后房主说了句“您要是要的话价格 还可以商量”，就判定对方的要价水分太大，并据此大幅砍价，最终交易流产。所以，小刘认为有时房 主还需要掌握一下购房者的心理。
谈判的基本技巧 不少经纪人表示，在房产交易中，谈判技巧不可或缺。一些房主就因为谈判不得法，造成了交易的 失败。经纪人总结了谈判中最关键的几条： 首先，报价要尽量合理，不要抱过高期望。有些卖家喜欢报一个高价，给对方预留还价的空间，这 种做法值得商榷。因为在买家看来，你同意降价，说明你要价有水分而且并没有降到底。他会尽一切可 能逼你把价格放到心理底线，甚至以不成交相威胁。很多人最终因为微妙的心理因素交易失败，这是得 不偿失。
其次，报出一个合理的价格，就不要轻易降价。理由在上边已经提及，这里要强调的是，不
要因为 对方承诺“您要是再便宜点儿我立即交钱”等等而急于成交，因为在实际交易中，这句话用于试探的情 况比作为真正承诺的时候要多。正确的做法是用拖延时间或变相赠与的方法委婉地拒绝降价，这样成交 的几率要高得多。 再有，尽可能不要夫妻一起参与谈判。这样一旦对方提出需要当场拍板儿的条件时，可以用“我回 家商量商量”等说法给自己留下充分的考虑时间，以便从容地商量下一步的谈判方针，促成交易。 选择放心中介 与买房一样，卖房同样需要借助中介，这样可以达成事半功倍的效果。与无数次请假陪买主看房， 无数次自己谈判，搭时间搭精力却可能什么也做不成相比，花点儿中介费把这一堆事情交给中介公司是 个不错的办法。事实上，一系列监管措施在本市执行得很好，特别是资金监管，已经使双方通过中介公 司的交易达到了非常安全的程度。但是，经纪人们表示，选一些在人群中口碑好的公司仍然很重要。因 为，公司业务流程和业务人员的从业素养在中介行业中仍然存在差距，而这正是影响中介公司口碑的重 要指标。所以，选择一个好的中介公司，成交得就快一点儿，过程就轻松一点儿，费用也合理一点儿。 不可忽视的细节 房产经纪人小田重点介绍了几个对交易可能产生关键性影响的细节，他认为，这甚至决定了交易的 成败。 卖相非常关键。购房者来看房，进门看到的一切可以称为卖相。这可是最关键的问题。怎么才能有 一个好的卖相呢？首先，毛病一定要修好。对于使用过程中发生的如下水堵塞、木质门窗断裂等并不影 响结构安全的毛病，千万不要偷懒，一定要修好。因为，很多买家会通过这些细节判断房子的使用保养 情况。还有，要彻底去除异味。有些房子放置时间一长，容易产生潮味或其他一些气味，这会影响买家 心情。所以一定要让房子闻起来不是“怪怪的”。最重要的就是要里里外外地把房子做一次清洁，必要 时花钱雇专业清洁公司也值得。有些腾空后一直空置的房屋始终保持着搬家时凌乱不堪的状况，特别是 厨房墙体上的厚重油污和卫生间角落的污垢会令购房者大为头疼， 从而直接做出放弃的决定。 综上所述， 有一个清洁、明快的卖相至关重要。 如果发生过屋顶或墙体漏水，不要临时刷浆试图掩盖，而要实事求是，实话实说。说明过程，说明 修理的情况，让购房者自己决定。大量事实表明，欲盖弥彰，越是怕人知道，就越是掩盖不住。现在的 购房者，看房太细了。 电器家具能用的尽量拆走，不能用的提前处理掉。经纪人们说，除非特别商定，一般很少有人会使 用前房主的
物品，所以不要期待把准备淘汰的家具或电器折价卖给购房者。正确的做法是，如果自己还 有用，就全部拆下来拿走，如果已经没用，就卖掉或干脆扔掉，给来看房的人留下一个整洁的空间。(李 彤运)
年轻人购房 注意事项 现在许多参加工作不久的年轻人也开始筹划买房。那么，年轻人买房应该考虑哪些问题呢？ 准备多少钱才能买房？ 三成的首付是购房前必须准备的。如果需要马上入住，还要准备一笔装修金。切忌将所有存款都用 于购房，至少应保留一半的存款。 选择房型别盲目贪大 年轻人一定要根据自己的实际需要选择合适的房型。若在未来 5 年内不打算要小孩，可以选择面积 较小的住房。 子女教育应放在首位 年轻人在选择房源时还应将小孩未来的教育问题考虑进去。一般而言，学校最好不要距离居住地太 远。 怎样贷款才不会变房奴？ 一般而言，年轻人贷款购房，还款年限选择 15—20 年较为适中。若有住房公积金的年轻人，在购 房时能用多少公积金就尽量用多少。就算工作不久，公积金较少，能用也最好用。这样也可少付利息。 二手房也能做新房 虽然现在很少有年轻人愿意购买二手房，但实际上，结婚并不一定要买新房，二手房也能做新房。 二手房不仅选择余地大，而且马上可入住，价格也相对便宜，还可买到离市中心近一点的房子。因此， 年轻人在购房时，不妨适当考虑一下二手房。
用公积金买房这些问题你了解吗
昨日，记者从长春市住房公积金管理中心了解到，目前买房的高峰期已经来临，而公积金作为一种补贴性质贷款， 备受购房者青睐。但一些购房者对如何提取和使用公积金还有困惑，为此，本报请长春市住房公积金管理中心的相关 工作人员为大家进行解答。 一次性付款购房如何提取公积金 长春市住房公积金管理中心的工作人员表示，住房公积金的提取是指缴存住房公积金的职工按照规定把自己住房 公积金账户内的存储余额取出来。一次性付款购房，必须在获取产权证后一整年内提取住房公积金，超过一整年就不 能提取了。 遇下列情况的城镇务工人员可提取公积金 在楼市回暖之际，二手房市场也十分火爆，不少城镇务工人员都购买了二手房，那么这部分人群提取住房公积金 需要具备什么条件呢？
长春市住房公积金管理中心的工作人员表示，城镇务工人员与单位解除劳动关系、租住房屋、偿还购房贷款本息 以及遇到下列突发事件，造成家庭生活困难的可以提取使用住房公积金：本人、配偶、子女及父母患有重大疾病的； 因交通事故、医疗事故、工伤事故等受到严重人身伤害的；家庭中子女考取
国家承认学历的全日制大学，无力供其就 学的；遇到其他突发事件，造成家庭重大财产损失导致家庭生活困难的。 何为“义务性的长期储金” 何为“义务性的长期储金” 根据住房制度改革实施方案规定，不论是目前需要解决住房的居住困难户，或是今后需要进一步改善住房条件的 职工家庭，都要实行住房公积金制度，通过长期的储蓄积累，使职工家庭逐步提高解决自住住房的能力；对于已有住 房的职工来讲，即使以后不需要改善居住条件，实行住房公积金制度后，到退休时，其结余的住房公积金本息归还给 职工本人，职工可作为退休金的补充，以安度晚年。正是基于这种情况，我们说住房公积金是一种“义务性的长期储 金”，在职职工都要参加。
避免在买房时遗憾 购买二手房注意十看十不看
一般情况下，在确定购房前大都会实地勘察一番，以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。那么在看房过程中该注 意哪些技巧呢？资深置业顾问总结出了买二手房的“十看十不看”。 [技巧一] 不看白天看晚上 入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干 扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。 [技巧二] 不看晴天看雨天 下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、 天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮 湿发霉的现象。 [技巧三] 不看装修看格局 购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房 子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功 能、休息功能等。 [技巧四] 不看墙面看墙角
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙 角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 [技巧五] 不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时 候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。 如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
一般来 讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注 意。 [技巧六] 不看窗帘看窗外 应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的 排气孔。 [技巧七] 不看冷水看热水 如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水 是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没 人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。 [技巧八] 不看电梯看楼梯 新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否 通畅。 [技巧九] 不看地上看屋顶 看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀 的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否 有油漆脱落、漏水等。 [技巧十] 不见房东见保安
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家 房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
二手房交易的买方应着重注意以下问题： 1 搞清卖方的真实身份，到底是中介公司还是房主，到底 是产权人本人还是其代理人，房屋产权证是否齐全真实； 2 房屋是否为共有财产； 3 房屋的计 价方式是不是按面积计总价； 4 明确、具体约定交房日期、办理过户手续的期限及逾期违约责任； 5 核实水、电、气、电话、有线电视、物业等设施的欠费情况，具体约定结算、过户办法； 6 特别需要约定卖方迁出户口的期限，尽量加重其逾期迁出户口的违约责任。
买二手房应注意什么？ 买二手房应注意什么？ 近年来，随着房价的飙升，二手房开始不断刷新成交 记录，为保障买卖双方权益，房管局在过户环节中不断完善各种措施，使二手房交易安全、可靠，使广 大消费者可以放心交易。与此同时，一些房屋或产权人因忽略房屋过户的严肃性，致使一些看似简单的 问题在过户环节“卡壳”，需要补办相关手续，给买方造成心理障碍，有的因此解除了买卖合同，有的 干脆不过户，给交易双方造成了很多麻烦和隐患。根据多年的办案纠纷剖析，实践中“卡壳”归咎起来 无外乎以下几种： 产权继承 （1）许多产权继承人在没有处分房产时都没有继承概念，产权证是爷爷或奶奶的，到了孙子辈， 卖房过户时才知道需要继承。这样的继承应先顺序到父辈，父亲的姊妹兄弟应全部到场。一般家庭之前 对房产做了内部分割，这样、其他子女应放弃继承，由房屋实际占有（分配）人一人继承。 （2）如果房屋产权人子女多，且房屋实际占有人去世，办理继承公证时，在其他子女放弃继承后， 由房屋实际占有人的配偶和子女代为继承。 （3）产权人死亡，其配偶和子女共同继承。为便于交易，配偶和子女任何一方可放弃产权，由一 人继承。 上述三种情况，取得继承公证书后，应在产籍产权管理部门办理换证后方可交易。 （4）共有人死亡，产权人（其配偶）和子女共同继承。这种情况办理继承公证后不用换证即可交 易。 现实中、在过户环节“卡壳”的这种情况最多，产权人往往以产权、名字都是自己的，不需要征求 别人意见为由而要求过户，忽略了产权共有的客观事实。当然、也有丧偶后购买的房屋的情况，这种情 况交易前需要析产（证明丧偶后购买）后才能过户。 离异要证明 正常二手房过户，夫妻均应持有效证件到场签字画押。而离异者在出售房屋时，除需提供正常交易 所需的资料外，还应提供离婚证、财产分割协议或人民法院判决书、无再婚证明等方可；产权证如果不 是自己名字，则需持有效证件在产籍产权管理部
门办理换证后方可交易；如果离异后再婚，除持之前资 料外，其配偶也应持有效证件一同到场。 未婚要声明
未婚产权人之前处分自己的产权，过户时出具身份证、未婚证明（街道办签开）即可。现在则需要 首先在属地民政部门开具无婚姻登记证明， 然后持该证明、 身份证到公证处办理未婚声明书； 持身份证、 未婚声明书方可办理过户手续。 结婚证不可少 二手房过户中，最容易出现问题的环节是结婚证。许多产权人结婚时没有领取结婚证、领证的遗失 了、虚报年龄与实际年龄不符、登记与身份证号不符等，都会造成不能过户的麻烦。过户前应仔细检查 自己的结婚证，如果有年龄、身份证号不符、名字错误等，应到发证机关办理相关证明；未领结婚证或 遗失的，应在属地或发证机关办理补证手续，为二手房过户疏通道路。 以上是二手房过户中集中反映出来的情况，可以通过有效途径合理转化。但有的问题因牵扯几个部 门，办理起来比较烦琐，所以，需要一定耐心。只有疏通交易环节面临的障碍，才能完成交易顺利过户。 二手房过户中还反映出一些疑难问题，如产权人去世、产权人举家外迁等，因没有及时过户导致无法交 易，影响了购买人居住和改善居住条件的步伐，使遗留问题而长期搁置。不论房屋有任何外因，及早过 户是保护自己权益最有效的途径！
买二手房注意事项目 买房之前的准备 首先，确认对方这套房产有房产证，没有房产证的房子，是不能过户交易的——因此，期房是不能交易 的。 这里某位同志就是贪便宜，买了“二手”期房，被人骗了房款跑到国外了。 其次，确认该房产属于可以出售产权的性质，比如无抵押、动迁房已经满 5 年。 这些属性可以凭房屋地址门牌号在房产交易中心查询，房产交易中心可以显示该房产是否可以交易。 最后、产证上所有权利人必须同意出售该房产，权利人不能亲自到场的，要有经过公证的授权委托书， 同意处分该房产。 如果没有获得所有权利人同意的交易行为，被视为无效。 产证上只有夫妻一方姓名的，从法律上来说只需要有名字的人同意，但最好是夫妻没有纠纷并且另一方 也同意出售，至少有中介证明。否则将来他们夫妻闹口水，影响你买的房子的交易。 房子里有 2 套户口的房子最好别买。除非 2 套户口的户主都是房产权利人。
交付房款的步骤： 交付房款的步骤： 千万不要支付什么意向金。 意向金都是中介拿来骗人的。支付意向金是其他都没有谈拢的情况下单方面出钱，所以非常被动，极可
能被中介套牢，等于白给中介送钱。 一个中介利用意向金坑害客户的例
子： http://bbs.sh.liba.com/t_507_3475299_1.htm 1）定金。 定金都是直接付给上家，并让上家开具有中介证明的收条，保存好收条。 不建议把定金给中介转交，万一中介玩滑头，上下家就会吃亏。 2）首付。 在确认交付首付前，必须确认该房产可安全交易（就是前面那三条）。首付一般是 3 成。 一个良好的中介服务，会确保交易的安全进行。 也就是，确保上家没有一房多卖（一般中介会把房产证压在中介那里，并去做交易预告登记），确保下 家的贷款足够（贷款不够的情况下，交易自动取消），确保过户顺利，并且房款能够及时达到上家的账 户。 首付，我建议直接给上家，中介能够确保交易顺利的话，这是最好的方式。 给中介很大的风险，万一中介拿了房款跑掉，你打官司都找不到人。 签正式房地产买卖合同同时交首付之后，中介会为下家做贷款合同，申请贷款。 如果无法为下家贷款足额，按照法律规定，该交易自动取消，上家无偿退还定金与首付。 所以下家一般就担心，万一贷款不成功上家不肯退钱怎么办？ 这个时候，如果你担心自己不能成功贷款，你可以提前与上家商量好，去银行申领一个资金监管（交易 中心也提供此服务），或者开一个双人账户，你把钱存在那里面，只有等你和上家都到场的时候才能把 钱取出来，资金唯一流向是转给上家。除非你和上家都同意不用转给上家，你一个人或者上家一个人都 是不能动用该账户的。 如果上家不同意这个方式，那你就只能选择把首付钱给中介的账户——我觉得这样不安全，这年头中介 生意不好，业务员拿了这几十万上百万跑了，你奈何？ 如果你都会担心不能成功贷款，我估计上家也不愿意把房子卖给你。。。。。。 如果上家收了钱不肯交易，起码他还有套房产你可以向法院打官司要这套房产。。。。。。。。 贷款批复，正式去过户交易。 中介会为你们准备合同，1 式 n 份。 过户成功后，房子从权利上就属于下家了。 这个时候，担心的一般就是上家了——什么时候才能拿到钱啊？ 过户申请的 20 天后，出产证，公积金贷款中心会自己去拿产证，出他项权利证明，放款给上家。 有商业贷款的，要自己去拿他项证明给银行，银行放款给上家。 3）尾款。 留住尾款的主要针对户口迁移问题。如果上家还有户口在里面，建议尾款额度不少于 5 万，否则他要是
不迁移户口，你跟他有得耗了。尾款太少，没有威慑力。他完全可以赖账。 如果对方需要交房以后才迁出户口，一定要把 deadline 写在合同里，并写明违约金，上不封顶。 在交易前没有户口问题的，开始交易后一般也不会迁移户口
进去了，因为房产证被中介拿了，过户的当 天被交易中心收回。 如果上家没有户口问题，尾款主要是针对水电煤过户、物业过户、房产维护等，额度可以少些，1 万、 5000 都可以。 尾款在交房当天付清。 直接给上家。
购买二手房注意事项 http://www.nnfc.cn 2009-11-23; 来源：网络
１、对二手房价格做好心理准备 买二手房时，了解房屋价格是前提，房屋价格将直接决定购房的选择范围。和新房不同，二手房多为个 案，没有相对统一的价格。因此，需要从以下几个方面进行准备： （１）从总价看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像新房销售，总 是标明房屋的均价。因此，某些二手房乍一看上去，许多购房人觉得总价很低，很便宜，但如果二手房 建设年代久，居室面积小，那么算下来每平方米建筑面积单价并不低。 （２）通过新房价格比较二手房价格。消费者在购房时常常陷入是购买新房还是二手房的苦恼。因此， 比较同一区域内的新房和二手房之间的价格差也是对二手房价格做好准备的重要方式。 （３）通过已交易的二手房个案价格进行了解。目前武汉市，了解二手房价格的渠道较少。很多时候依 赖于消费者的经验判断，通过了解与自己意向购买房屋在地段、交通、环境、建成年代相似的已成交的 二手房可以对房价有一个初步的判断。 （４）货比三家，充分利用网络对价格进行认识。二手房房源众多，因此在摸价格的时候要多看多问多 了解，从信息量来说，网站的二手房频道是快速了解不同区域不同特性二手房价格的快速通道。 在充分了解二手房价格的基础上，消费者对自己能购买什么样的二手房就有底了。 ２、对二手房区域环境做好心理准备 消费者在购买二手房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就考虑得不是很 全面了。比如某些二手房目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后交通设施就会修通，面对这样的 二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个购买二手房的家庭目 前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时， 就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。 此外， 有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，
将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远 一些才行。 ３、对购买二手房风险作好准备 目前，二手房交易手续复杂，相应的购买风险也很多，消费者应从以下几方面做好风险防范
准备： （１）交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖 房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位 便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。 （２）交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属 有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未 经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房上市出售后会形成新的住房困难的等。 （３）交易手续的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权 利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所 有权变动的法律效果。 （４）交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权 益就容易受到损害。 （５）产权风险。购买二手房屋要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税 费，办理产权过户手续，房产局才会核发过户后的产权证。
购买二手房注意事项
一,买方进行产权调查。 买方进行产权调查。 二手房产权确定方式 在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通 过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方 式及程序作一些介绍。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、 资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” ；身份证件是指身份证、 工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋 开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证 明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验 共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、
房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易 的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关
方面取阅该份文件副本；3、登记日期， 此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明 “部分成交价” ，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋 平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至 于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约 等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者 还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为 按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后 5 年之内不得上市交易；5 年 之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房 屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗 漏。 二、二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立 1,要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、 房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 2,与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方 法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 3,与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的 委托书。 4,收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的 签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋， 下家便可要求双倍返还定金。 三、买卖双方签订房地产买卖合同 签订二手房买卖合同七个必须 1,必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身 份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方 自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。 2,必须明确双方
违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。 为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金
额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条 款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和 执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内 向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 3,必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。 因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利 知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第 2 款项中的违约责任。 4,必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款， 一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任 的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定 要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 5,必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买 卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者 的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例， 而并没有明细单， 这中间就会存在信息的不对等， 最终损害消费者的利益。 因此买卖双方在签订合同时， 一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6,买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公 司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理 由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订 金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实， 就会揭穿其不轨行为?? 7,必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要 在合同相关条款后的空白行
或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因 意思含混而造成的不便与麻烦。 四,如何签订二手房买卖合同 在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何 签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 签订前 购房者一定要对售房者有较为全面的了解。 1,查看产权所有人的身份证件。 2， ,房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有， 则共有人是否全部同意？ 出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时， 也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替 其签章。
对即将进行交易的房产进行必要的了解。 对即将进行交易的房产进行必要的了解。 1,售方提供的房屋产权证是否属实？ 2,房产面积多大？ 3,该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？ 4,该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？ 5,该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记 的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告 知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是 售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售 房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那 么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 6,该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件 下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备 案？比如根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办 理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租 的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果 购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居 住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影
响的。
购买二手房--六大注意事项 购买二手房--六大注意事项 -10-01-11 11:11 发表于：《学区房二手房买卖》 分类：未分类
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于 具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买 二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。 因此，在选购二手房时， 要特别注意产权、 房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要 是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第 59 条规定："国家实行土地使用权 和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的， 或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适 都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权
证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询 此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策， 因此， 如果是以标准价购买的公有住房， 要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工 售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原 单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公 盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要 了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设 备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改 建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花 板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工 和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一 般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾 等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电 视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小时服务。 如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居 住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此， 人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些 不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的 基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项 设施设备是否完好、 运行正常等， 由此可以大致看出一个企业的管理水平， 最终评价是以质优价廉为好。
还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设 施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但**职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理 产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得 多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠 不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经**行业主管部门批准、 已取得执业资质的中介公司。 要亲自到中介机构办公场所进行考察， 根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种
档次上。同时， 在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能 如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少 可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取 得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问 题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律 师的收费和提供的相应服务都有哪些。 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节 省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能 是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗， 这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到 **指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取**颁发的产权证，最 好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房 子。
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和 产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。 其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到 位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区
保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地 使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 其他一些需要注意的地方： 其他一些需要注意的地
方： 一．所购房子在装修时没有房屋结构被破坏需自己恢复的情况。 二．所购房子建房时间必须很清楚（可在房产局查询），以致于在购房时不会因单方听取房产的说法而 受骗。 三．所购的房子内部屋顶不漏水（没有水渍），重新粉刷后可掩盖原来真实的现象，房顶天花板不开裂， 房、厅厨、卫不漏水，楼上不往下漏水、渗水，邻里和睦，出行方便，购物方便。 四．所购房子没有纠纷。父母去逝后房主仍是父母其中的姓名，其子女都有继承权，如其中一人要卖此 房，其它子女应在公证处办理放弃此房的继承权的公证书，没有其它子女的公证书，此房任何一个子女 都不能买卖，因房产局不办理过户手续。 五．很多老土地要重新丈量，因原来的房改房（即单位的福利房出售给个人的住房）在丈量时很粗糙， 存在面积与实际不符，要重新丈量的问题。 六．所购房子没有房主和其朋友的私下抵押合同纠纷。 七．找一个信的过的中介很重要，最近这些年，虽然因为中介信用缺失造成的纠纷不少，但也有很多品 牌连锁中介机构的口碑不错，在选择中介时一定要小心谨慎。 最后，提醒读者，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房 屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
需要特别注意的一点：不是所有二手房都可以申请按揭贷款或只能申请小额贷款，具体情况可视房屋状 需要特别注意的一点： 况向具体的银行咨询，银行不同规定也不尽相同。
购买二手房法律角度应当注意的问题： 购买二手房法律角度应当注意的问题： 一、注意出卖人的主体资格。 首先要审查出卖房屋一方的主体资格， 也就是看看他有没有权利卖房子。 在实践中往往有这样几种误解： 1．“他是房主的亲属，他当然有权卖这个房子” 不一定。在法律上，对于民事主体表达意志、行使权利有严格的规定。即使是房主的父母兄弟姐妹，只 要不是房产的所有权人，也没有权利卖房子，也就是说，只有房屋所有权人才有权利卖房。如果房主是 未成年人，他的财产由他的监护人（一般是其父母）代为管理，但是如果出卖未成年人名下的房子，只 有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。这一点是特别需要注意的。 2．“他虽然不是房主，但是房主说委托他卖房子” 委托只是说说是不行的。法律是允许委托代理人代为卖房的，但是应当注意委托人应当持有房屋产权人 亲笔书写的委托书。有时候卖房子的人手里确实拿着一份委托书，乍一看上面也签着房主的名字，
但是 你怎么知道那就是房主的签名？所以，最好是看着委托人签名，或者让卖房的人拿一份经过公证的委托 书，否则你最好是等到真正的房主来再订立合同，交付房款。
3．“让房产证上署名的人签字卖房就行了” 这也是不对的。在我国，对于共有财产制度没有作出明确完整的规定，所以，虽然登记在房产证上的只 是一个人，可能这份房产还有另外的财产共有人！如果你只让产权证上的人签字卖房，其他共有人有可 能提出无效之诉，要求宣告房屋买卖合同无效！到时候如果交了房款，合同又无效，那可就“叫天天不 应，叫地地不灵”了。例如张某经人介绍买房，与王某订立合同后交付了房款，但是去办理手续时得知 王某早就与妻子感情不合，房子是夫妻共同财产，妻子不同意卖房。张某找王某要钱时，王某早已把钱 还债了。在现实中，一般的财产共有关系有：夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的，共有权人要一 致同意才可以转让房屋。所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字，以防有的共有人不 同意卖房。 4．“如果房主去世了，他的孩子有权出卖他的房屋” 在这种房主去世的情况下，要注意两个问题：一是，如果房主去世，首先要看遗嘱，有遗嘱的按照遗嘱。 没有遗嘱的法定继承人继承遗产。法定继承人不但包括房主的子女，还应当包括房主的配偶、房主的父 母。所以，只有房主的孩子卖房是不行的。二是，房主去世后，买卖之前，应当就原房主的房产等财产 分家析产， 订立分家析产协议并公证， 才可以根据分家析产协议的内容， 到房产管理部门办理买卖手续。 5．“公司的房子加盖公司的公章就可以卖了” 错！根据规定，如果是国有公司的房屋，应该有国资管理部门的审批才可以出售。如果是民营公司，房 屋的出售还要根据公司章程的规定，由股东会或者董事会决议才可以出售。 二、注意订立合同之前，最好查看一下对方的房产证，并到市房产局了解房产的状况以及抵押、查封情 况。 在临沂的市面上，曾经多次出现过假造的房产证件。有人持假造的房产证件，订立合同，收取房款，结 果到房产局一查，证是假的。也有的人拿的是真房产证，但是房产证却是公告作废的。所以，在查看对 方的房产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，最好是向对方要一份复印件， 然后到房产局查一查该房屋是否属实，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。 三、注意你买的房子是不是正在出租。 在这方面存在以下误区： 1．“我的房子我愿卖给谁就卖给谁，没必要告诉承租人” 根
据法律规定，如果房主卖房，同等条件下，房屋承租人具有优先购买权。如果房主卖房时，没有告知 承租人，承租人可以主张优先购买权，要求撤销房主与他人订立的房屋买卖合同。 2．“我买了房子，租房子的人就得搬走” 如果房屋租赁期限不满，这种看法这是不对的。无论在哪个国家，几乎都存在“买卖不破租赁”的原则。 也就是说，虽然你买了房子，法律仍然保护承租人的权利，原房主早已经订立的房屋租赁合同对新房主 仍然是有效的，你作为新房主仍然必须遵守原来的租赁合同的规定，除非你协商与承租人解除合同。在
实践中，有的房主先把房屋出租，租期很多年，先把租金收齐，然后把房子卖了。买房的人如果不查清 出租的事实，就容易上当受骗了——买了房子，还要损失很多年的使用权。 四、注意你的付款方式——最好分几次付款。 由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了，也有可能有其他不好立即交 接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以，在付款问题上，最好在订立合同时约定， 订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，办理完毕房产登记手续后付清余款。对此深有感 触的小王买房时，就曾经在刚订立合同全部付清房款，结果原房主对交付房屋、办理过户手续都抱着无 所谓的态度，一会这儿出发，一会那里旅游，不积极配合了，结果凭空多费了不少口舌，多生了不少闷 气。
一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护 主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第 59 条规定：“国家实行土地 使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠 纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子 再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注 意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部 门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有 住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在 向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要 确认原单位是否
同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单 位公盖同意出售才能放心购买。 二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不 仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设 施设备是否齐全完好等情况， 更要详细考察房屋的结构情况， 了解房屋有无破坏结构的装修， 有无私搭、 改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点， 天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
三、实地看看二手房的 周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋 竣工和入住的完成， 逐步改善住区环境， 一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年， 一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃 圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准， 电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小时服 务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一 下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因 此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的 一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人 员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适， 各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉 为好。 还要了解
物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公 共设施设备维修养护专项基金， 以免日后支付庞大的维修养护费用， 出现买得起房住不起房的情况发生。 五、买二手房 选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格 和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房 复杂得多， 因此， 买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善， 良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进 行考察， 根据人员素质， 办公设施现代化程度， 信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。 同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如 果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。
中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有 多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委 托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关 键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了 解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为 了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有 可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当 受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一 定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的 产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放 心合适的房子。余雯
购买二
手房--六大注意事项 购买二手房--六大注意事项 -10-03-23 07:38 发表于：《美家家二手房置换、翻新一体化平台》 分类：未分类
随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于 具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买 二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。 因此，在选购二手房时， 要特别注意产权、 房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要 是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第 59 条规定："国家实行土地使用权 和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的， 或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适 都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权 证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询 此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策， 因此， 如果是以标准价购买的公有住房， 要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工 售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原
单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公 盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要 了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设 备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改 建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花 板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设
施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工 和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一 般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾 等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电 视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小时服务。 如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居 住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此， 人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些 不足，还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的 基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项 设施设备是否完好、 运行正常等， 由此可以大致看出一个企业的管理水平， 最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设 施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但**职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理 产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得
多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠 不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经**行业主管部门批准、 已取得执业资质的中介公司。 要亲自到中介机构办公场所进行考察， 根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何
种档次上。同时， 在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能 如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少 可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取 得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。 另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问 题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律 师的收费和提供的相应服务都有哪些。 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节 省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能 是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗， 这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到 **指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取**颁发的产权证，最 好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房 子。
购买二手房应当注意哪些方面的事项。 购买二手房应当注意哪些方面的事项。 为此，记者走访了二手房交易的专业人士，为购置二手房的市民支招。 一、买房前，首先要详细了解二手房的情况，弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产 权、共有产权、产权不清、无产权的，即使房子再好也不能买。 二、注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。因为有的房屋是以标准 价格购买的公有住房，有些单位在向职工售房时，与职工签有服务合同，原单位有权优先购回，这样的 房屋，买时价钱一定很低，但如果到了年限购回时，这样的房屋永远不会属于自己。所以在购买这类房 子时，一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。 三、弄清房屋的年限，有的房主为了尽快出手，故意隐瞒房屋建成时间。 四、看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱 皮等现象。
五、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况。 六、全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等。
二手房交易五大关 熟悉流程放心购房 定价关 二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估， 对于经验不足的业主来说， 价格定高了难以找到买主， 定低了又会使自己蒙受经济损失。 建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出 较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根 据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。 合同关 近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注 意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。 建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本， 这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费 和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。 过户关 办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续 繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿， 事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。 建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序， 经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。 付款关 付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受 巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现 问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。 建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司 保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款 付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。 交验关 物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对 房子负有责任了。
建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认
。验房的内容主要包括： 物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电 话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。
卖相顺眼卖房顺手 二手房不可忽视的细节 别以为只有买不着房子的人心急火燎，其实，想卖房却一时找不到合适买家的人也同样着急。市场 是个势利场。在楼市风生水起的日子里，二手房市场上几乎有房子就留不住，只有要买房的人捧着大把 的钱急得团团转。而一旦楼市遇冷，或者暂时失去了方向感，房子可就不好卖了。如果卖房找不着下家， 只好把价格一降再降，可这样做的后果往往是越降价就越卖不出去。看来，不掌握一点点技巧，卖房子 也不是件容易的事。 记者采访了“我爱我家”、天津“中原”、“顺驰不动产”等一些中介公司的经纪人，他们接触过 太多的购房者，因而在这一点上很有发言权，关于如何更快成交并尽可能卖个好价钱，他们是很有些窍 门的。 买主关注什么 资深经纪人小刘介绍说，购房者关心房子的一切情况，包括产权情况、小区位置、建筑结构、楼层 朝向、房龄历史、周边环境、配套设施、物业管理等等，当然，最重要的还有价格。作为售房者，首先 应该提供准确完整的信息。这不仅因为购房者要求了解这些情况，更因为它表示售房者的诚信度。小刘 说，很少有人听信房主的一面之词，一般都会在看房时到周围转转，问问邻居，问问居委会什么的。如 果他听到的与房主提供的信息不符，他就会怀疑房主的诚信。而这在房产交易中是硬伤。 小刘还说，别看购房者事先会问到这么多信息，但到了实际成交的时候，真正决定交易与否的关键 因素却有可能是不相关的小事。比如有一次，一位购房者就因为看房后房主说了句“您要是要的话价格 还可以商量”，就判定对方的要价水分太大，并据此大幅砍价，最终交易流产。所以，小刘认为有时房 主还需要掌握一下购房者的心理。
谈判的基本技巧 不少经纪人表示，在房产交易中，谈判技巧不可或缺。一些房主就因为谈判不得法，造成了交易的 失败。经纪人总结了谈判中最关键的几条： 首先，报价要尽量合理，不要抱过高期望。有些卖家喜欢报一个高价，给对方预留还价的空间，这 种做法值得商榷。因为在买家看来，你同意降价，说明你要价有水分而且并没有降到底。他会尽一切可 能逼你把价格放到心理底线，甚至以不成交相威胁。很多人最终因为微妙的心理因素交易失败，这是得 不偿失。
其次，报出一个合理的价格，就不要轻易降价。理由在上边已经提及，这里要强调的是，不
要因为 对方承诺“您要是再便宜点儿我立即交钱”等等而急于成交，因为在实际交易中，这句话用于试探的情 况比作为真正承诺的时候要多。正确的做法是用拖延时间或变相赠与的方法委婉地拒绝降价，这样成交 的几率要高得多。 再有，尽可能不要夫妻一起参与谈判。这样一旦对方提出需要当场拍板儿的条件时，可以用“我回 家商量商量”等说法给自己留下充分的考虑时间，以便从容地商量下一步的谈判方针，促成交易。 选择放心中介 与买房一样，卖房同样需要借助中介，这样可以达成事半功倍的效果。与无数次请假陪买主看房， 无数次自己谈判，搭时间搭精力却可能什么也做不成相比，花点儿中介费把这一堆事情交给中介公司是 个不错的办法。事实上，一系列监管措施在本市执行得很好，特别是资金监管，已经使双方通过中介公 司的交易达到了非常安全的程度。但是，经纪人们表示，选一些在人群中口碑好的公司仍然很重要。因 为，公司业务流程和业务人员的从业素养在中介行业中仍然存在差距，而这正是影响中介公司口碑的重 要指标。所以，选择一个好的中介公司，成交得就快一点儿，过程就轻松一点儿，费用也合理一点儿。 不可忽视的细节 房产经纪人小田重点介绍了几个对交易可能产生关键性影响的细节，他认为，这甚至决定了交易的 成败。 卖相非常关键。购房者来看房，进门看到的一切可以称为卖相。这可是最关键的问题。怎么才能有 一个好的卖相呢？首先，毛病一定要修好。对于使用过程中发生的如下水堵塞、木质门窗断裂等并不影 响结构安全的毛病，千万不要偷懒，一定要修好。因为，很多买家会通过这些细节判断房子的使用保养 情况。还有，要彻底去除异味。有些房子放置时间一长，容易产生潮味或其他一些气味，这会影响买家 心情。所以一定要让房子闻起来不是“怪怪的”。最重要的就是要里里外外地把房子做一次清洁，必要 时花钱雇专业清洁公司也值得。有些腾空后一直空置的房屋始终保持着搬家时凌乱不堪的状况，特别是 厨房墙体上的厚重油污和卫生间角落的污垢会令购房者大为头疼， 从而直接做出放弃的决定。 综上所述， 有一个清洁、明快的卖相至关重要。 如果发生过屋顶或墙体漏水，不要临时刷浆试图掩盖，而要实事求是，实话实说。说明过程，说明 修理的情况，让购房者自己决定。大量事实表明，欲盖弥彰，越是怕人知道，就越是掩盖不住。现在的 购房者，看房太细了。 电器家具能用的尽量拆走，不能用的提前处理掉。经纪人们说，除非特别商定，一般很少有人会使 用前房主的
物品，所以不要期待把准备淘汰的家具或电器折价卖给购房者。正确的做法是，如果自己还 有用，就全部拆下来拿走，如果已经没用，就卖掉或干脆扔掉，给来看房的人留下一个整洁的空间。(李 彤运)
年轻人购房 注意事项 现在许多参加工作不久的年轻人也开始筹划买房。那么，年轻人买房应该考虑哪些问题呢？ 准备多少钱才能买房？ 三成的首付是购房前必须准备的。如果需要马上入住，还要准备一笔装修金。切忌将所有存款都用 于购房，至少应保留一半的存款。 选择房型别盲目贪大 年轻人一定要根据自己的实际需要选择合适的房型。若在未来 5 年内不打算要小孩，可以选择面积 较小的住房。 子女教育应放在首位 年轻人在选择房源时还应将小孩未来的教育问题考虑进去。一般而言，学校最好不要距离居住地太 远。 怎样贷款才不会变房奴？ 一般而言，年轻人贷款购房，还款年限选择 15—20 年较为适中。若有住房公积金的年轻人，在购 房时能用多少公积金就尽量用多少。就算工作不久，公积金较少，能用也最好用。这样也可少付利息。 二手房也能做新房 虽然现在很少有年轻人愿意购买二手房，但实际上，结婚并不一定要买新房，二手房也能做新房。 二手房不仅选择余地大，而且马上可入住，价格也相对便宜，还可买到离市中心近一点的房子。因此， 年轻人在购房时，不妨适当考虑一下二手房。
用公积金买房这些问题你了解吗
昨日，记者从长春市住房公积金管理中心了解到，目前买房的高峰期已经来临，而公积金作为一种补贴性质贷款， 备受购房者青睐。但一些购房者对如何提取和使用公积金还有困惑，为此，本报请长春市住房公积金管理中心的相关 工作人员为大家进行解答。 一次性付款购房如何提取公积金 长春市住房公积金管理中心的工作人员表示，住房公积金的提取是指缴存住房公积金的职工按照规定把自己住房 公积金账户内的存储余额取出来。一次性付款购房，必须在获取产权证后一整年内提取住房公积金，超过一整年就不 能提取了。 遇下列情况的城镇务工人员可提取公积金 在楼市回暖之际，二手房市场也十分火爆，不少城镇务工人员都购买了二手房，那么这部分人群提取住房公积金 需要具备什么条件呢？
长春市住房公积金管理中心的工作人员表示，城镇务工人员与单位解除劳动关系、租住房屋、偿还购房贷款本息 以及遇到下列突发事件，造成家庭生活困难的可以提取使用住房公积金：本人、配偶、子女及父母患有重大疾病的； 因交通事故、医疗事故、工伤事故等受到严重人身伤害的；家庭中子女考取
国家承认学历的全日制大学，无力供其就 学的；遇到其他突发事件，造成家庭重大财产损失导致家庭生活困难的。 何为“义务性的长期储金” 何为“义务性的长期储金” 根据住房制度改革实施方案规定，不论是目前需要解决住房的居住困难户，或是今后需要进一步改善住房条件的 职工家庭，都要实行住房公积金制度，通过长期的储蓄积累，使职工家庭逐步提高解决自住住房的能力；对于已有住 房的职工来讲，即使以后不需要改善居住条件，实行住房公积金制度后，到退休时，其结余的住房公积金本息归还给 职工本人，职工可作为退休金的补充，以安度晚年。正是基于这种情况，我们说住房公积金是一种“义务性的长期储 金”，在职职工都要参加。
避免在买房时遗憾 购买二手房注意十看十不看
一般情况下，在确定购房前大都会实地勘察一番，以免因为买下有缺陷的住房而有遗憾。那么在看房过程中该注 意哪些技巧呢？资深置业顾问总结出了买二手房的“十看十不看”。 [技巧一] 不看白天看晚上 入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干 扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。 [技巧二] 不看晴天看雨天 下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、 天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮 湿发霉的现象。 [技巧三] 不看装修看格局 购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房 子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功 能、休息功能等。 [技巧四] 不看墙面看墙角
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙 角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 [技巧五] 不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时 候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。 如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
一般来 讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注 意。 [技巧六] 不看窗帘看窗外 应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的 排气孔。 [技巧七] 不看冷水看热水 如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水 是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没 人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。 [技巧八] 不看电梯看楼梯 新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否 通畅。 [技巧九] 不看地上看屋顶 看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀 的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否 有油漆脱落、漏水等。 [技巧十] 不见房东见保安
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是最了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家 房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。