资产评估学
课 程 介 绍
1.《资产评估》是介绍资产评估基本理论和应用能力的一门应用性学科，是会计专业本科教学的必修课程。
2.资产评估是为适应我国市场经济的要求，维护产权交易的正常进行而建立的一门新兴应用学科。研究主体：注册评估师；
3.研究领域：存量资产变动的资产估价活动；
4.研究对象：社会主义市场经济条件下资产评估行为的基本理论和变化规律。
学习的主要目的：培养学习分析和解决资产评估问题的能力；
学习重点：掌握资产评估的基本方法和应用技巧。
参考资料及书目:
1.于鸿君主编：《资产评估教程》 北京大学出版社；
2.全国注册资产评估师考试辅导教材：《资产评估》 中国财政经济出版社（每年更新出版）；
3.汪海粟主编：《资产评估》高等教育出版社；
4.姜楠主编：《资产评估学》东北财大出版社；
5.《中国资产评估》杂志 （双月刊）中国注册会计师协会（中国资产评估协会）主办；
6.《资产评估学习题集》唐敏编。
法规：
1.评估准则
2.《房地产估价规范》 国家建设部国家质监局 1999年2月发布
3.其他资产评估文献
资产评估与市场经济
市场经济的核心问题是交易
现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式
存在评估。
资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。
资产评估在我国经济改革中的重要性
在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易
第一章 总论
一、教学目的
通过学习，掌握资产评估的概念、特点、对象、目的、价格类型以及评估的假设和
原则，为以后各章的学习打下基础。
二、教学要求
在掌握资产评估概念的基础上，理解资产评估实质、资产评估的基本假设前提与评
估遵循的原则，掌握资产价值的类型、评估目的与资产价值的关系，为进一步学资产评估的操作方法及其具体应用打下基础。
三、重点、难点
重点：资产评估的概念及特点、评估目的与价值类型的关系、评估假设与原则 难点：资产评估中资产的概念及特点、资产评估的价值类型与评估目的；资产评估的特
定评估目的对资产价值类型及资产评估方法的选择的影响。
第一节 资产评估及其特点
一、资产评估的概念
（一）资产的概念及特征
1、与资产相关的名词概念
财产 ：一般意义是指“金钱、财物及民事权利义务的总和。”它既是一个经济概念（如金钱、财物），又是一个法律概念（如民事权利义务的总和）。
财产如果具有带来预期经济利益的功能，则财产可以成为资产的同义语，但现实中并非所有的财产都具有这种功能。
财富：是指“具有价值的东西，如自然财富和物质财富。”
与财产相比，财富的涵义更抽象一些，既可指有形的实物，也可指无形的权利；既可指物质的领域，也可指精神的领域。
财富与资产的关系是，经过条件的转化，有的财富可以成为资产（如某些有形的财富），
有的财富则不能成为资产（如某些精神的、文化的财富等）。
资源：广义的资源，包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。
一般说来，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被现在的科学技术所开发利用，那么，这些资源便不能称为资产，因为它们还不能给人类带来预期收益。
2、资产的会计学概念 资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。（新准则2006）
其特点： 第一、“由过去的交易、事项形成”
第二、“由企业拥有或者控制的资源”
第三、资产预期会给企业带来经济利益。
第四、资产必须能以货币计量。
3、资产的评估学概念
所谓资产，是指特定权力主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。（狭义）
基本特征：
（1）必须是权力主体拥有（具有产权）或者控制（有经营权）的。
（2）资产必须能以货币计量。
（3）能够给经济主体带来经济利益的资源，具有现实的使用价值和交换价值，并能给经济主体带来未来效益的经济资源。
广义资产的定义是：资产是具有一定稀缺性、能够被开发利用的资源以及相关的权利。 该定义具有以下几个特点：
1.具有一定稀缺性；
2.能够被开发利用；
3.相关的权利。
“广义的概念是指财富，包括自然人、法人所占有使用的财产。狭义的概念是指能够被用于经营并创造价值的财产”。（《我国资产评估理论及准则体系》）
4、与会计确认资产的比较
（1）确认范围上的差异，即对个人财产是否属于资产的认可不一；
（2）具体确认资产的差异有二 ：
其一、是否确认为资产有三种情况（以资产负债表为例） ：
评估 会计
确认 确认
不确认 确认
确认 不确认
其二、会计上的资产多数指人类劳动成果，评估资产还包括自然资源。
5、资产的分类
（1）按资产存在形态分类
有形资产 是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产
等。由于这类资产具有不同的功能和特性，在评估时应分别进行。。
无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生
产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。
（2）按资产是否具有综合获利能力分类
单项资产是指单台、单件的资产；
整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。
问题：界定的标准是什么？
（3）按资产能否独立存在分类 可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；
不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。
（4）按资产与生产经营过程的关系分类
经营性资产是指与企业生产经营直接相关的资产，如企业中的机器设备、厂房、交
通工具等。经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。
非经营性资产是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。
（二）资产评估的概念
1、概念
(《资产评估准 资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
其核心是对资产在某一时点的价格进行估算
2、资产评估的基本要素
资产评估由六大基本要素组成：
（1）评估的目的（特定资产业务）
（2）评估的客体（对象） （3）评估主体（机构和人员）
（4）评估标准（价值尺度、价值类型）
（5）评估方法（成本法、收益法、市场法）
（6）评估规程（评估必须遵循的规则与程序）
二、资产评估的种类和特点
（一）资产评估的种类
1、按资产评估工作的内容分类，可具体分为评估、评估复核和评估咨询。
(1)评估是指正常情况下的资产评估。
(2)评估复核是指对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程。
(3)评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。
2、按资产评估与评估准则的关系分类，可具体分为完全评估和限制评估。
（1）完全评估一般是指未适用背离条款，或完全按照评估准则或规定进行的资产评估。
（2）限制评估一般是指根据背离条款，或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估，评估结果受到某些特殊因素的影响。
3、按资产评估对象及适用原则分类
（1）单项资产评估
对以单项可确指的资产为对象的评估。单项资产评估的范围大致包括：机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、可确指无形资产评估等等。
单项资产评估适用于与其相适应的评估原则，例如，预期原则、供求原则等。
（2）整体资产评估
对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估，最为典型的整体资产评估就是企业整体价值评估。
整体资产评估适用于预期原则及贡献原则等。
(二)资产评估的特点
1、现实性
资产评估是根据资产在基准日（评估的基准日期）的客观现实（客观存在的资产、资产的现实状态）进行评估。
以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。
（1）以实际状况为依据
（2）以现实状况反映未来
（3）强调客观存在
2、市场性
模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。
(1）评估资料源于市场
(2）评估结果接受市场检验
3、公正性
资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需
要。
公正性的表现有两点：
(1)资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性
的技术基础；
(2)评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
4、专业性
资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类
型的专家及专业人士组成。
一方面这些资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估
机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。
5、咨询性
资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见。该意见本身并无强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。
第二节 资产评估的目的
资产评估目的在资产评估中的重要地位
:
一、资产评估一般目的
资产在评估时点的公允价值。
公允价值是一种相对合理的评估价值。是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。
特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益
二、资产评估的特定目的
特定的资产业务：1.资产转让 2.企业兼并 3.企业出售 4.企业联营 5.股份经营
6.中外合资、合作 7.企业清算 8.抵押 9.担保 10.企业租赁 11.债务重组
(一)我国规定占有国有资产的企事业单位发生以下资产业务需要评估：
1.整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；
2.以非货币资产对外投资；
3.合并、分立、清算；
4.除上市公司以外的原股东股权比例变动；
5.除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；
6.资产转让、置换、拍卖；
7.整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；
8.确定涉讼资产价值；
9.法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。
占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:
1.经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；
2.国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）
划转、置换和转让。
占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：
1.收购非国有资产；
2.与非国有单位置换资产；
3.接收非国有单位以实物资产偿还债务。
（二）特定目的在资产评估中的地位和作用：
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。
资产评估特定目的是界定评估对象的基础。任何一项资产业务，无论产权是否发生变动，它所涉及到的资产范围必须接受资产业务本身的制约。
资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。特定资产业务决定了资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。
第三节 资产价值形成理论、价值类型及评估的价格标准
一、资产价值形成理论
（一）、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
（二）、买方市场时期的价值观：效用价值观
需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。
效用价值论是收益法的理论基础。
（三）、供求决定价值论：均衡价值观
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。
供求决定价值论是市场法的理论基础。
二、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指对人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。
不同的价值类型反映出资产评估结果的不同价值属性，同一资产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。
对资产价值的理解
a.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。
b.价值与价格、成本
价格——为取得一项资产所花费的实际货币量
成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值
价格与价值
价格：评估中特指特定交易中实际认可、实现了的历史的、个别的、现实的价格。 价值：根据被评估对象的现实状况和市场历史的或现实的价格，估计的价值。
(一)资产评估的价值的一般分类
1、以估价标准形式分类
分为重置价值、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。
2、从资产评估假设的角度分类
分为继续使用价值、公开市场价值和清算价值
3、从资产业务的性质分类
分为抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
4、以资产评估时是否依据市场条件分类
分为市场价值和市场价值以外的价值。
（二）资产评估中常见的价值类型
1、市场价值
公允市场价值：fair market value
市场价值是“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成
的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”（国际评估准则）
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（我国）
市场价值的定义 市场价值具有以下要件:
（1）自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。
（2）自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。
（3）评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。
（4）公平交易。即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。
（5）资产在市场上有足够的展示时间。
（6）当事人双方各自精明，谨慎行事。
我们把资产评估中的市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基
准日公开市场上有效使用状态下最有可能实现的交换价值估计数额。
理解资产评估中的市场价值需要把握两个基本点，其一是公开市场；其二是资产的有效
使用。
2、非市场价值
市场价值以外的价值也称非市场价值。
市场价值以外的价值或非市场价值是指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此
非市场价值不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合，主要包括在用价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价值、清算价值、特殊价值和合并价值等。
市场价值以外的价值或非市场价值的本质，即其价值合理性的指向是个别市场主体而不是市场整体。
《国际评估准则》认为市场价值以外的价值可以分为三类：
第一类指评估主体从资产所有权中获得的收益。
第二类指为交换某项资产，特定双方达成合理的协议价格。
第三类指法律法规或合同协议中规定的价值。
A.在用价值：指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
强调两个要点：
（1）评估结论适用于在用价值的评估对象只能是作为企业或整体资产中的要素资产而不是独立发挥作用的资产，强调了评估对象的存在方式和作用方式；
（2）在用价值是由要素资产按其正在使用的方式和程度及其对企业或整体资产的贡献决定的，强调了在用价值量的决定因素。
B.投资价值：指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
《国际评估准则》对投资价值的说明是：投资价值是指用于特定投资或有明确目的的资产，对于特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念具有主观性，把特定资产和特定投资者、某一类投资者或具有明确投资目标和（或）标准的投资主体联系起来。
C.持续经营价值：指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。
D.清算价值：指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
E.残余价值：指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
注意：（1）残余价值是针对有形可拆零资产的一种价值类型；（2）残余价值不是资产自身作为一个完整的资产所具有的价值，而是将资产拆成零部件后，按其零部件变现所能实现的价值估计数额。
残余价值通常是在机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等自身已不能再继续使用，或
已不再具有经济使用价值，而这些资产的零部件具有变现价值，将这些零部件变卖可以或可能实现的价值估计数额被称作参与价值。
F．账面价值（book value）
指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。
注意：资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：
（1）财务报告中的资产是以历史成本计价的
（2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产
的成本。
G.内在价值（intrinsic value）：指资产预期创造的未来现金流的现值。
对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允价值=内在价值
内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。
另：某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或市场价值以外的价值类型，并予以定义。
特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以课税为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。
小结：
市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值），在满足各自价值定义成立条件的前提下，它们都是合理或公允的评估结果，它们之间的差异仅仅在于合理性成立的条件以及指向的不同。
1.市场价值是在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值；市场价值以外的价值则是在不完全满足市场价值定义成立条件，但满足各自定义成立条件的前提下，相对于个别市场主体合理或公允的价值。
2.一般而言:市场价值性质的资产评估结果主要适用于产权变动类资产业务。在特定评估时点的公开市场上，资产的市场价值对于潜在的买者或卖者来说都是相对公平合理的。 市场价值以外的价值(或非市场价值)性质的评估结果，既适用于产权变动类资产业务，同时也适用于非产权变动类资产业务。在评估时点，资产的市场价值以外的价值只对特定的资产业务当事人来说是公平合理的。
第四节 资产评估标准
一、资产评估标准的概念与意义
（一）资产评估标准的概念
资产评估的标准是指资产评估机构在资产评估中所遵循的统一的标准。
这些标准主要是时间标准和价格标准。
1、资产评估的时间标准
时间标准是指资产评估必须是对特定时点上被评估资产价值的评定估算，特定时点就是资产评估的基准时间。
例如，某企业将资产评估的基准时间定为2009年3月31日，这就是时间标准，它意味着最终评估结果反映该企业2009年3月31日的被评估资产的价值，评估时所选择的参照物的市场价格也必须是这一时点的市场价格。同时还意味着被评估的每一项资产也都必须是该基准时间的价值，其后购入或出售的资产不属于评估之列。
2、资产评估的价格标准
价格标准要求资统一的资产评估必须遵守统一的价格基准，具体包括：
（1）统一的资产价格构成因素。例如被评估资产的生产成本、流通费用等；
（2）统一的定价标准。例如被评估资产在生产过程中耗费的物化劳动和活劳动的定额；
（3）统一的价格层次。即相同的被评估资产必须执行统一的市场价格或国家优惠价格而不
能分别采用不同的价格层次；
（4）统一的资产类型，即被评估资产的类别、型号、规格要有统一的技术性能指标，等等。
（二）资产评估标准的意义
制定统一的资产评估标准的目的在于防止由于资产的时间价值过大而导致的相同资产的价格有较大的出入，防止由于政出多门和各有依据所导致的评估纠纷，而且可以为解决资产评估可能产生的纠纷提供依据，确保资产评估的公平性和科学合理性。
二、资产评估标准
根据国际资产评估委员会的观点：
市场价值（market value basis of valuation）
非市场价值（valuation basis other than market value）
1、市场价值标准（公开市场价值标准）
（1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值
（2）适用对象
①从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务。
②从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有一定的通用性。
③评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成本法。
2、非市场价值（非公开市场价值）
（1）含义：指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。
（2）适用对象
需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：
①从资产业务看：属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）。
②从评估对象看：
三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系
1、公开市场价值=>市场价值
2、投资价值=>非市场价值
交易价格在双方投资价值之间:
5、清算价值
6、在用价值 =>非市场价值
7、账面价值
第五节 资产评估假设与原则
一、资产评估假设
(—) 交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。资产评估是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。
交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。
(二)公开市场假设
1.公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受
何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。
2.就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买
者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。
公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值
受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。
公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。
(三)持续使用假设
持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态
的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。
持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续
用。1.在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。2.转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。
3.移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。
注意：由于持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的一种假定说明，在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。在许多场合下评估结果并没有充分考虑资产用途替换，它只对特定的买者和卖者是公平合理的。
(四)清算假设
清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。
由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。
注册资产评估师选择价值类型，应当考虑价值类型与评估假设的相关性。
从本质上讲，评估假设就是评估的条件的某种抽象。在一个具体的评估项目中要科学合
理地设定和使用评估假设，需要与资产评估的特定目的及其对评估的市场条件的宏观限定的情况，评估对象自身的功能和在评估时点时的使用方式与状态，产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果，国家的产业政策、税收政策、货币政策等，以及本次资产评估所要实现的价值目标等相联系和匹配。
资产评估中的价值基础在评估实践中往往需要通过评估假设加以界定，包括评估时的市
场条件和评估对象的使用方式及其状态等。在评估实践中，评估特定目的所要实现的评估价值（类型）所需要的条件与评估基准日时的现实情况可能一致，也可能并不完全吻合。不论评估特定目的所要实现的评估价值（类型）所需要的条件与评估基准日时的现实情况一致或不一致，评估师都需要借助于合乎逻辑的评估假设完成特定目的所要实现的评估价值（类型）的价值基础的构建。
对于资产评估价值类型而言，资产评估价值基础是选择价值类型的约束性条件，而资产
评估价值基础对选择价值类型的约束性是通过评估假设实现的。不论是资产评估中的价值类型，还是公允的评估结论都是有条件约束的，都是建立在一定的价值基础之上的，资产评估假设正是表现资产评估中条件约束的重要形式。
二、资产评估原则
（一）资产评估工作原则
1．真实性原则：要求资产评估工作实事求是。一方面，资产评估机构在评估工作中必
须以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，实事求是得得出评估结果；另一方面，被
评估单位必须实事求是地把被评估资产的情况提供给评估人员和评估机构，保证评估工作始终在占有真实资料的基础上进行。
2．科学性原则：要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态
度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机地结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。
3．公平性原则：要求资产评估机构和评估人员必须坚持公平、公正的立场，不偏向任
何一方，以中立的第三者身份客观地进行评估。
4．可行性原则：要求评估机构和评估人员根据评估对象的特点和性质，以及当时所具备的条件，制定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。
5．简易性原则：要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的效率。
(二)资产评估经济原则
资产评估的技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。它们
为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。
1．预期收益原则：是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因
素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。
2．供求原则：是假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上
升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。
3．贡献原则：从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它
也要求资产价值的高低要由该资产的贡献所决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。
4．替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，
应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。
5．估价日期原则：资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。在资产评估时，
必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。评估值就是评估基准日的资产价值。
第六节 资产评估与会计审计的关系
一、资产评估与会计和审计的联系
(一)资产评估与会计的联系
特定条件下资产会计计价和财务报告需要利用资产评估结论，资产评估也同样需要
参考会计数据资料。
按照《公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评
估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下
会计计价有利用资产评估结论的要求。
资产评估有时也需要利用和参考会计数据，特别是在企业价值评估中，广泛地利用
企业财务报表、有关财务指标以及财务预测数据等。这些企业会计数据资料的准确程度在一定程度上也会影响资产评估结果的质量。
(二)资产评估与审计的联系
1．资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。
2．根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。
3．在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。
二、资产评估与会计和审计的区别
(一)资产评估与会计的区别
1．职能不同：反映和监督是会计的基本职能。
资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。
2．计价不同：会计记账和算账中的资产确认和计价主要以历史成本为依据。
资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。
3．方法不同：会计中的资产计价方法主要采用核算方法。
资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期
收益折现方法、市场售价类比方法等多种技术方法。
4．目的不同：会计工作的总体目标是为企业管理服务。
资产评估的总体目标是为资产交易服务。
(二)资产评估与审计的区别
1．工作目的不同：审计是在现代企业两权分离背景下产生的旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。
资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨
在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征
2．工作原则不同：审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻独立、客观、公正的原则。
资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基
本经济原则。
3．人员要求不同：审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础。
资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，
还需要具有工程技术方面知识的人员。
4．工作标准不同：审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，
而与资产评估却大相径庭，例如市场价值与历史成本等。
第七节 资产评估产生与发展
资产评估作为一种自发的专业服务活动，可以追溯到100年以前。1792年英国测量师协会成立以前，属于自发个体的经验评估阶段。1893年，美国成立最早的评值公司。作为一种有组织、有理论指导的专业服务活动则起始于19世纪中后期。20世纪40年代以后在世界各国得到较大发展。20世纪70年代以来，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化
中国的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的。它首先是从维护国有资产，加强国有资产管理起步的。改革开放以后，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多，为确定合理的产权转让价格，维护所有者的合法权益、防止国有资产流失，在80年代末期出现了国有资产评估活动。
1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的
若干暂行规定》。 1990年，原国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。1991年11月，国务院颁布了国务院第91号令《国有资产评估管理办法》。1993年12月中国资产评估协会正式成立，它表明中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡，评估对象也由国有资产向各类所有制性质的资产扩展。1995年3月中国资产评估协会代表中国评估行业加入了国际评估准则委员会，标志着中国资产评估活动汇人了国际资产评估活动之中，中国的资产评估行业管理组织已经与国际评估组织接轨。
1995年5月我国建立了注册资产评估师制度，经过1996年、1997年、1999年、2000年和2001
年五次注册资产评估师全国统一考试，全国现已有注册资产评估师2万多人，从业人员6万多人，评估机构3000多家。仅1996年，我国确认的国有资产评估项目就达5万多项，评估资产价值7700多亿元。可以认为，中国资产评估行业已初具规模。中国资产评估行业虽然起步较晚，但发展速度是空前的。迅速发展的资产评估事业，在体制改革和对外开放中，维护了包括国有资产产权主体在内的各产权主体的利益，促进了我国市场经济的建设和发展。同时，也得到了国际评估界的重视和认可。在1999年北京国际评估准则委员会年会上，中国成为国际评估准则委员会常务理事国。
2001年9月1日《资产评估准则——无形资产》颁布并实施，它是我国资产评估第一个执业具体准则。它的颁布与实施标志着我国资产评估又向规范化和法制化迈出了重要的一步，标志着我国资产评估执业标准体系系统工程正在有条不紊地进行。
2004年5月1日起施行资产评估准则——基本准则
2004年5月1日起施行资产评估职业道德准则
2005年3月21日发布金融不良资产评估指导意见(试行)
2005年4月1日企业价值评估指导意见(试行)
2007年12月31日以财务报告为目的的评估指南
2008年7月1日资产评估准则--业务约定
2008年7月1日资产评估准则--不动产
2008年7月1日资产评估准则--工作底稿
2008年7月1日资产评估价值类型指导意见
2008年7月1日资产评估准则--评估报告
2008年7月1日资产评估准则--机器设备
2008年7月1日资产评估准则--评估程序
2009年7月1日企业国有资产评估报告指南
2009年7月1日资产评估准则——无形资产
2009年7月1日专利资产评估指导意见
资产评估学
课 程 介 绍
1.《资产评估》是介绍资产评估基本理论和应用能力的一门应用性学科，是会计专业本科教学的必修课程。
2.资产评估是为适应我国市场经济的要求，维护产权交易的正常进行而建立的一门新兴应用学科。研究主体：注册评估师；
3.研究领域：存量资产变动的资产估价活动；
4.研究对象：社会主义市场经济条件下资产评估行为的基本理论和变化规律。
学习的主要目的：培养学习分析和解决资产评估问题的能力；
学习重点：掌握资产评估的基本方法和应用技巧。
参考资料及书目:
1.于鸿君主编：《资产评估教程》 北京大学出版社；
2.全国注册资产评估师考试辅导教材：《资产评估》 中国财政经济出版社（每年更新出版）；
3.汪海粟主编：《资产评估》高等教育出版社；
4.姜楠主编：《资产评估学》东北财大出版社；
5.《中国资产评估》杂志 （双月刊）中国注册会计师协会（中国资产评估协会）主办；
6.《资产评估学习题集》唐敏编。
法规：
1.评估准则
2.《房地产估价规范》 国家建设部国家质监局 1999年2月发布
3.其他资产评估文献
资产评估与市场经济
市场经济的核心问题是交易
现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式
存在评估。
资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。
资产评估在我国经济改革中的重要性
在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易
第一章 总论
一、教学目的
通过学习，掌握资产评估的概念、特点、对象、目的、价格类型以及评估的假设和
原则，为以后各章的学习打下基础。
二、教学要求
在掌握资产评估概念的基础上，理解资产评估实质、资产评估的基本假设前提与评
估遵循的原则，掌握资产价值的类型、评估目的与资产价值的关系，为进一步学资产评估的操作方法及其具体应用打下基础。
三、重点、难点
重点：资产评估的概念及特点、评估目的与价值类型的关系、评估假设与原则 难点：资产评估中资产的概念及特点、资产评估的价值类型与评估目的；资产评估的特
定评估目的对资产价值类型及资产评估方法的选择的影响。
第一节 资产评估及其特点
一、资产评估的概念
（一）资产的概念及特征
1、与资产相关的名词概念
财产 ：一般意义是指“金钱、财物及民事权利义务的总和。”它既是一个经济概念（如金钱、财物），又是一个法律概念（如民事权利义务的总和）。
财产如果具有带来预期经济利益的功能，则财产可以成为资产的同义语，但现实中并非所有的财产都具有这种功能。
财富：是指“具有价值的东西，如自然财富和物质财富。”
与财产相比，财富的涵义更抽象一些，既可指有形的实物，也可指无形的权利；既可指物质的领域，也可指精神的领域。
财富与资产的关系是，经过条件的转化，有的财富可以成为资产（如某些有形的财富），
有的财富则不能成为资产（如某些精神的、文化的财富等）。
资源：广义的资源，包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。
一般说来，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被现在的科学技术所开发利用，那么，这些资源便不能称为资产，因为它们还不能给人类带来预期收益。
2、资产的会计学概念 资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。（新准则2006）
其特点： 第一、“由过去的交易、事项形成”
第二、“由企业拥有或者控制的资源”
第三、资产预期会给企业带来经济利益。
第四、资产必须能以货币计量。
3、资产的评估学概念
所谓资产，是指特定权力主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。（狭义）
基本特征：
（1）必须是权力主体拥有（具有产权）或者控制（有经营权）的。
（2）资产必须能以货币计量。
（3）能够给经济主体带来经济利益的资源，具有现实的使用价值和交换价值，并能给经济主体带来未来效益的经济资源。
广义资产的定义是：资产是具有一定稀缺性、能够被开发利用的资源以及相关的权利。 该定义具有以下几个特点：
1.具有一定稀缺性；
2.能够被开发利用；
3.相关的权利。
“广义的概念是指财富，包括自然人、法人所占有使用的财产。狭义的概念是指能够被用于经营并创造价值的财产”。（《我国资产评估理论及准则体系》）
4、与会计确认资产的比较
（1）确认范围上的差异，即对个人财产是否属于资产的认可不一；
（2）具体确认资产的差异有二 ：
其一、是否确认为资产有三种情况（以资产负债表为例） ：
评估 会计
确认 确认
不确认 确认
确认 不确认
其二、会计上的资产多数指人类劳动成果，评估资产还包括自然资源。
5、资产的分类
（1）按资产存在形态分类
有形资产 是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产
等。由于这类资产具有不同的功能和特性，在评估时应分别进行。。
无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生
产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。
（2）按资产是否具有综合获利能力分类
单项资产是指单台、单件的资产；
整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。
问题：界定的标准是什么？
（3）按资产能否独立存在分类 可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；
不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。
（4）按资产与生产经营过程的关系分类
经营性资产是指与企业生产经营直接相关的资产，如企业中的机器设备、厂房、交
通工具等。经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。
非经营性资产是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。
（二）资产评估的概念
1、概念
(《资产评估准 资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
其核心是对资产在某一时点的价格进行估算
2、资产评估的基本要素
资产评估由六大基本要素组成：
（1）评估的目的（特定资产业务）
（2）评估的客体（对象） （3）评估主体（机构和人员）
（4）评估标准（价值尺度、价值类型）
（5）评估方法（成本法、收益法、市场法）
（6）评估规程（评估必须遵循的规则与程序）
二、资产评估的种类和特点
（一）资产评估的种类
1、按资产评估工作的内容分类，可具体分为评估、评估复核和评估咨询。
(1)评估是指正常情况下的资产评估。
(2)评估复核是指对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程。
(3)评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。
2、按资产评估与评估准则的关系分类，可具体分为完全评估和限制评估。
（1）完全评估一般是指未适用背离条款，或完全按照评估准则或规定进行的资产评估。
（2）限制评估一般是指根据背离条款，或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估，评估结果受到某些特殊因素的影响。
3、按资产评估对象及适用原则分类
（1）单项资产评估
对以单项可确指的资产为对象的评估。单项资产评估的范围大致包括：机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估、可确指无形资产评估等等。
单项资产评估适用于与其相适应的评估原则，例如，预期原则、供求原则等。
（2）整体资产评估
对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估，最为典型的整体资产评估就是企业整体价值评估。
整体资产评估适用于预期原则及贡献原则等。
(二)资产评估的特点
1、现实性
资产评估是根据资产在基准日（评估的基准日期）的客观现实（客观存在的资产、资产的现实状态）进行评估。
以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。
（1）以实际状况为依据
（2）以现实状况反映未来
（3）强调客观存在
2、市场性
模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。
(1）评估资料源于市场
(2）评估结果接受市场检验
3、公正性
资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需
要。
公正性的表现有两点：
(1)资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性
的技术基础；
(2)评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
4、专业性
资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类
型的专家及专业人士组成。
一方面这些资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估
机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。
5、咨询性
资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见。该意见本身并无强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。
第二节 资产评估的目的
资产评估目的在资产评估中的重要地位
:
一、资产评估一般目的
资产在评估时点的公允价值。
公允价值是一种相对合理的评估价值。是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。
特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益
二、资产评估的特定目的
特定的资产业务：1.资产转让 2.企业兼并 3.企业出售 4.企业联营 5.股份经营
6.中外合资、合作 7.企业清算 8.抵押 9.担保 10.企业租赁 11.债务重组
(一)我国规定占有国有资产的企事业单位发生以下资产业务需要评估：
1.整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；
2.以非货币资产对外投资；
3.合并、分立、清算；
4.除上市公司以外的原股东股权比例变动；
5.除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；
6.资产转让、置换、拍卖；
7.整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；
8.确定涉讼资产价值；
9.法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。
占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:
1.经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；
2.国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）
划转、置换和转让。
占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：
1.收购非国有资产；
2.与非国有单位置换资产；
3.接收非国有单位以实物资产偿还债务。
（二）特定目的在资产评估中的地位和作用：
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。
资产评估特定目的是界定评估对象的基础。任何一项资产业务，无论产权是否发生变动，它所涉及到的资产范围必须接受资产业务本身的制约。
资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。特定资产业务决定了资产的存续条件，资产价值受制于这些条件及其可能发生的变化。
第三节 资产价值形成理论、价值类型及评估的价格标准
一、资产价值形成理论
（一）、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
（二）、买方市场时期的价值观：效用价值观
需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。
效用价值论是收益法的理论基础。
（三）、供求决定价值论：均衡价值观
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。
供求决定价值论是市场法的理论基础。
二、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指对人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。
不同的价值类型反映出资产评估结果的不同价值属性，同一资产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。
对资产价值的理解
a.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。
b.价值与价格、成本
价格——为取得一项资产所花费的实际货币量
成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值
价格与价值
价格：评估中特指特定交易中实际认可、实现了的历史的、个别的、现实的价格。 价值：根据被评估对象的现实状况和市场历史的或现实的价格，估计的价值。
(一)资产评估的价值的一般分类
1、以估价标准形式分类
分为重置价值、收益现值、现行市价(或变现价值)和清算价格四种。
2、从资产评估假设的角度分类
分为继续使用价值、公开市场价值和清算价值
3、从资产业务的性质分类
分为抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
4、以资产评估时是否依据市场条件分类
分为市场价值和市场价值以外的价值。
（二）资产评估中常见的价值类型
1、市场价值
公允市场价值：fair market value
市场价值是“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成
的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”（国际评估准则）
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（我国）
市场价值的定义 市场价值具有以下要件:
（1）自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事人。
（2）自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。
（3）评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。
（4）公平交易。即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。
（5）资产在市场上有足够的展示时间。
（6）当事人双方各自精明，谨慎行事。
我们把资产评估中的市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基
准日公开市场上有效使用状态下最有可能实现的交换价值估计数额。
理解资产评估中的市场价值需要把握两个基本点，其一是公开市场；其二是资产的有效
使用。
2、非市场价值
市场价值以外的价值也称非市场价值。
市场价值以外的价值或非市场价值是指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此
非市场价值不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合，主要包括在用价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价值、清算价值、特殊价值和合并价值等。
市场价值以外的价值或非市场价值的本质，即其价值合理性的指向是个别市场主体而不是市场整体。
《国际评估准则》认为市场价值以外的价值可以分为三类：
第一类指评估主体从资产所有权中获得的收益。
第二类指为交换某项资产，特定双方达成合理的协议价格。
第三类指法律法规或合同协议中规定的价值。
A.在用价值：指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
强调两个要点：
（1）评估结论适用于在用价值的评估对象只能是作为企业或整体资产中的要素资产而不是独立发挥作用的资产，强调了评估对象的存在方式和作用方式；
（2）在用价值是由要素资产按其正在使用的方式和程度及其对企业或整体资产的贡献决定的，强调了在用价值量的决定因素。
B.投资价值：指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
《国际评估准则》对投资价值的说明是：投资价值是指用于特定投资或有明确目的的资产，对于特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念具有主观性，把特定资产和特定投资者、某一类投资者或具有明确投资目标和（或）标准的投资主体联系起来。
C.持续经营价值：指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。
D.清算价值：指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
E.残余价值：指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
注意：（1）残余价值是针对有形可拆零资产的一种价值类型；（2）残余价值不是资产自身作为一个完整的资产所具有的价值，而是将资产拆成零部件后，按其零部件变现所能实现的价值估计数额。
残余价值通常是在机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等自身已不能再继续使用，或
已不再具有经济使用价值，而这些资产的零部件具有变现价值，将这些零部件变卖可以或可能实现的价值估计数额被称作参与价值。
F．账面价值（book value）
指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。
注意：资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：
（1）财务报告中的资产是以历史成本计价的
（2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产
的成本。
G.内在价值（intrinsic value）：指资产预期创造的未来现金流的现值。
对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允价值=内在价值
内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。
另：某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或市场价值以外的价值类型，并予以定义。
特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以课税为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。
小结：
市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值），在满足各自价值定义成立条件的前提下，它们都是合理或公允的评估结果，它们之间的差异仅仅在于合理性成立的条件以及指向的不同。
1.市场价值是在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值；市场价值以外的价值则是在不完全满足市场价值定义成立条件，但满足各自定义成立条件的前提下，相对于个别市场主体合理或公允的价值。
2.一般而言:市场价值性质的资产评估结果主要适用于产权变动类资产业务。在特定评估时点的公开市场上，资产的市场价值对于潜在的买者或卖者来说都是相对公平合理的。 市场价值以外的价值(或非市场价值)性质的评估结果，既适用于产权变动类资产业务，同时也适用于非产权变动类资产业务。在评估时点，资产的市场价值以外的价值只对特定的资产业务当事人来说是公平合理的。
第四节 资产评估标准
一、资产评估标准的概念与意义
（一）资产评估标准的概念
资产评估的标准是指资产评估机构在资产评估中所遵循的统一的标准。
这些标准主要是时间标准和价格标准。
1、资产评估的时间标准
时间标准是指资产评估必须是对特定时点上被评估资产价值的评定估算，特定时点就是资产评估的基准时间。
例如，某企业将资产评估的基准时间定为2009年3月31日，这就是时间标准，它意味着最终评估结果反映该企业2009年3月31日的被评估资产的价值，评估时所选择的参照物的市场价格也必须是这一时点的市场价格。同时还意味着被评估的每一项资产也都必须是该基准时间的价值，其后购入或出售的资产不属于评估之列。
2、资产评估的价格标准
价格标准要求资统一的资产评估必须遵守统一的价格基准，具体包括：
（1）统一的资产价格构成因素。例如被评估资产的生产成本、流通费用等；
（2）统一的定价标准。例如被评估资产在生产过程中耗费的物化劳动和活劳动的定额；
（3）统一的价格层次。即相同的被评估资产必须执行统一的市场价格或国家优惠价格而不
能分别采用不同的价格层次；
（4）统一的资产类型，即被评估资产的类别、型号、规格要有统一的技术性能指标，等等。
（二）资产评估标准的意义
制定统一的资产评估标准的目的在于防止由于资产的时间价值过大而导致的相同资产的价格有较大的出入，防止由于政出多门和各有依据所导致的评估纠纷，而且可以为解决资产评估可能产生的纠纷提供依据，确保资产评估的公平性和科学合理性。
二、资产评估标准
根据国际资产评估委员会的观点：
市场价值（market value basis of valuation）
非市场价值（valuation basis other than market value）
1、市场价值标准（公开市场价值标准）
（1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值
（2）适用对象
①从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务。
②从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有一定的通用性。
③评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成本法。
2、非市场价值（非公开市场价值）
（1）含义：指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。
（2）适用对象
需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：
①从资产业务看：属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）。
②从评估对象看：
三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系
1、公开市场价值=>市场价值
2、投资价值=>非市场价值
交易价格在双方投资价值之间:
5、清算价值
6、在用价值 =>非市场价值
7、账面价值
第五节 资产评估假设与原则
一、资产评估假设
(—) 交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。资产评估是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。
交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。
(二)公开市场假设
1.公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受
何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。
2.就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买
者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。
公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值
受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。
公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。
(三)持续使用假设
持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态
的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。
持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续
用。1.在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。2.转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。
3.移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。
注意：由于持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的一种假定说明，在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。在许多场合下评估结果并没有充分考虑资产用途替换，它只对特定的买者和卖者是公平合理的。
(四)清算假设
清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体而言，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。
由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。
注册资产评估师选择价值类型，应当考虑价值类型与评估假设的相关性。
从本质上讲，评估假设就是评估的条件的某种抽象。在一个具体的评估项目中要科学合
理地设定和使用评估假设，需要与资产评估的特定目的及其对评估的市场条件的宏观限定的情况，评估对象自身的功能和在评估时点时的使用方式与状态，产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果，国家的产业政策、税收政策、货币政策等，以及本次资产评估所要实现的价值目标等相联系和匹配。
资产评估中的价值基础在评估实践中往往需要通过评估假设加以界定，包括评估时的市
场条件和评估对象的使用方式及其状态等。在评估实践中，评估特定目的所要实现的评估价值（类型）所需要的条件与评估基准日时的现实情况可能一致，也可能并不完全吻合。不论评估特定目的所要实现的评估价值（类型）所需要的条件与评估基准日时的现实情况一致或不一致，评估师都需要借助于合乎逻辑的评估假设完成特定目的所要实现的评估价值（类型）的价值基础的构建。
对于资产评估价值类型而言，资产评估价值基础是选择价值类型的约束性条件，而资产
评估价值基础对选择价值类型的约束性是通过评估假设实现的。不论是资产评估中的价值类型，还是公允的评估结论都是有条件约束的，都是建立在一定的价值基础之上的，资产评估假设正是表现资产评估中条件约束的重要形式。
二、资产评估原则
（一）资产评估工作原则
1．真实性原则：要求资产评估工作实事求是。一方面，资产评估机构在评估工作中必
须以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，实事求是得得出评估结果；另一方面，被
评估单位必须实事求是地把被评估资产的情况提供给评估人员和评估机构，保证评估工作始终在占有真实资料的基础上进行。
2．科学性原则：要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态
度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机地结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。
3．公平性原则：要求资产评估机构和评估人员必须坚持公平、公正的立场，不偏向任
何一方，以中立的第三者身份客观地进行评估。
4．可行性原则：要求评估机构和评估人员根据评估对象的特点和性质，以及当时所具备的条件，制定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。
5．简易性原则：要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的效率。
(二)资产评估经济原则
资产评估的技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。它们
为评估人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。
1．预期收益原则：是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因
素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。
2．供求原则：是假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上
升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。
3．贡献原则：从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它
也要求资产价值的高低要由该资产的贡献所决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。
4．替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，
应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。
5．估价日期原则：资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。在资产评估时，
必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。评估值就是评估基准日的资产价值。
第六节 资产评估与会计审计的关系
一、资产评估与会计和审计的联系
(一)资产评估与会计的联系
特定条件下资产会计计价和财务报告需要利用资产评估结论，资产评估也同样需要
参考会计数据资料。
按照《公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评
估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下
会计计价有利用资产评估结论的要求。
资产评估有时也需要利用和参考会计数据，特别是在企业价值评估中，广泛地利用
企业财务报表、有关财务指标以及财务预测数据等。这些企业会计数据资料的准确程度在一定程度上也会影响资产评估结果的质量。
(二)资产评估与审计的联系
1．资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。
2．根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。
3．在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。
二、资产评估与会计和审计的区别
(一)资产评估与会计的区别
1．职能不同：反映和监督是会计的基本职能。
资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。
2．计价不同：会计记账和算账中的资产确认和计价主要以历史成本为依据。
资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。
3．方法不同：会计中的资产计价方法主要采用核算方法。
资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期
收益折现方法、市场售价类比方法等多种技术方法。
4．目的不同：会计工作的总体目标是为企业管理服务。
资产评估的总体目标是为资产交易服务。
(二)资产评估与审计的区别
1．工作目的不同：审计是在现代企业两权分离背景下产生的旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。
资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨
在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征
2．工作原则不同：审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻独立、客观、公正的原则。
资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基
本经济原则。
3．人员要求不同：审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础。
资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，
还需要具有工程技术方面知识的人员。
4．工作标准不同：审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，
而与资产评估却大相径庭，例如市场价值与历史成本等。
第七节 资产评估产生与发展
资产评估作为一种自发的专业服务活动，可以追溯到100年以前。1792年英国测量师协会成立以前，属于自发个体的经验评估阶段。1893年，美国成立最早的评值公司。作为一种有组织、有理论指导的专业服务活动则起始于19世纪中后期。20世纪40年代以后在世界各国得到较大发展。20世纪70年代以来，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化
中国的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的。它首先是从维护国有资产，加强国有资产管理起步的。改革开放以后，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多，为确定合理的产权转让价格，维护所有者的合法权益、防止国有资产流失，在80年代末期出现了国有资产评估活动。
1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的
若干暂行规定》。 1990年，原国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。1991年11月，国务院颁布了国务院第91号令《国有资产评估管理办法》。1993年12月中国资产评估协会正式成立，它表明中国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡，评估对象也由国有资产向各类所有制性质的资产扩展。1995年3月中国资产评估协会代表中国评估行业加入了国际评估准则委员会，标志着中国资产评估活动汇人了国际资产评估活动之中，中国的资产评估行业管理组织已经与国际评估组织接轨。
1995年5月我国建立了注册资产评估师制度，经过1996年、1997年、1999年、2000年和2001
年五次注册资产评估师全国统一考试，全国现已有注册资产评估师2万多人，从业人员6万多人，评估机构3000多家。仅1996年，我国确认的国有资产评估项目就达5万多项，评估资产价值7700多亿元。可以认为，中国资产评估行业已初具规模。中国资产评估行业虽然起步较晚，但发展速度是空前的。迅速发展的资产评估事业，在体制改革和对外开放中，维护了包括国有资产产权主体在内的各产权主体的利益，促进了我国市场经济的建设和发展。同时，也得到了国际评估界的重视和认可。在1999年北京国际评估准则委员会年会上，中国成为国际评估准则委员会常务理事国。
2001年9月1日《资产评估准则——无形资产》颁布并实施，它是我国资产评估第一个执业具体准则。它的颁布与实施标志着我国资产评估又向规范化和法制化迈出了重要的一步，标志着我国资产评估执业标准体系系统工程正在有条不紊地进行。
2004年5月1日起施行资产评估准则——基本准则
2004年5月1日起施行资产评估职业道德准则
2005年3月21日发布金融不良资产评估指导意见(试行)
2005年4月1日企业价值评估指导意见(试行)
2007年12月31日以财务报告为目的的评估指南
2008年7月1日资产评估准则--业务约定
2008年7月1日资产评估准则--不动产
2008年7月1日资产评估准则--工作底稿
2008年7月1日资产评估价值类型指导意见
2008年7月1日资产评估准则--评估报告
2008年7月1日资产评估准则--机器设备
2008年7月1日资产评估准则--评估程序
2009年7月1日企业国有资产评估报告指南
2009年7月1日资产评估准则——无形资产
2009年7月1日专利资产评估指导意见