旅游地产的20个特性
潘莹斌 2009年4月14日
现代人生活的物质水平日益提高，越来越来的人不满足仅仅的金钱物质享受，更多地去尝试新的享受方法，旅游，集休闲、娱乐、释压于一体，最符合现代人的享受理念。在旅游需求的旺盛发展中，衍生出很多特色的旅游产品，旅游地产就是其中之一。
1、肯定是买受方的第二套住房
海南岛的生态旅游资源在国内外首屈一指，其独特的旅游加度假地产模式已经兴起。除了平时生活的居室以外，在海南岛再买一套房子，以满足节假日来海南岛度假的需要。很多人都喜欢在海南买这就的第二套住房，所谓的第二套住房指的是用一个人的名字买过一套后基础上，然后再买另外一套。
2、肯定是针对岛外的买受方
业界流传着这样一句话：第一次到海南是旅游，第二次到海南是度假，第三次到海南就要买房住下。
2003年，第一届海南秋季房地产交易展览会在海口举办，吸引了大批岛外旅游购房人士。当时，省房协与岛内不少旅行社达成协议，由旅行社到外地组团赴海南旅游，在线路中安排参观房展会。同时，利用泛珠洽谈会、香港海洽会和全国各地的房展会等各种机会，向岛外介绍海南旅游房地产的魅力。截至目前，我省已在岛外举办各种海南房地产展销会几十场，每次展会结束都会有大大小小的看房团到海南购房兼旅游。
来自省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例分别达到55%、54.86%和57.99%，而三亚的比例更高达85%、83.89%和88.19%。在上海成立仅4年的椰岛人居海南房地产展示中心，就组织了2600批次3万多人次的专业看房旅游团到海南。
据省房协去年底对岛外购房者的分析，来自东北地区的占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。
3、相对户型较小
在房地产内，小户型被多数人看作是一种过渡产品，长期以来很多人对小户型的认识只停留在表面，得小户型产品的居住功能更是充满质疑，然而时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准在一定程度上也得到提高，小户型产品的这些变化，引起了小户型买家极大的关注，这就意味着，小户型产品在真正意义上的到升级和升华。选择小户型并不是钱的问题，而是选择一种生活方式，方便、快捷、时尚、优雅的生活方式。
小户型是由大户型改造而来的，最初的不合理开发在遭受了市场的考验之后才催生出小户型
慨念。所谓小户型其实是一个模糊的慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。它的面积标准通常也是不同的：北京30-50平方米；上海60-70平方米；福州60平方米左右；广州50-60平方米；境外例如日本东京、香港中环，面积多在40平方米左右。
4、周边的生态景观资源良好
2003年，中国环境监测总站对全国除台湾以外的31个省份的生态环境质量进行了评价，海南生态环境质量排名全国第一。目前，海南省生态环境质量继续保持全国领先水平，三亚和海口的环境空气质量位居全国47个重点城市榜首。
海岸带景观在海南岛长达1528公里的海岸线上，沙岸约占50-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5°，缓缓延伸；多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；岸边绿树成荫，空气清新；海水温度一般为18～30℃，阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。自海口至三亚东岸线就有60多处可辟为海滨浴场。环岛沿海拥有众多不同类型滨海风光特色的景点。蔚蓝的天空下，端坐在洁白绵绵的沙滩上，凭海临风，会让你忘却都市的烦恼，溶进这静谧安详的大自然氛围中，恍惚置身于世外桃源。
海南岛作为全国最大的热带林区，拥有独特的热带山地雨林和季雨林生态系统，野生动植物资源丰富，种类众多，生物多样性极其丰富，是我国热带植物的大观园和生物物种的基因库。物种宝库内有各种古树名木、奇花异草和珍禽稀兽。绞杀现象、空中花篮、老茎生花、高板根、藤本攀附、根抱石是海南雨林的六大奇观；极富观赏价值的Ⅰ类珍稀动物有海南坡鹿、梅花鹿、孔雀雉、云豹等；珍稀植物有见血封喉树，还有当年装修天安门、人民大会堂用材的树种陆均松等。
海南的热带雨林还是世上最大最好的负氧离子发生器，天然大氧吧，森林浴最理想最优良的生态场所。海南森林大气中富含负氧离子和植物芳香气，细菌含量极少，气候宜人，旅游季节覆盖全年，环境洁净幽雅，河流水质纯净，清洌甘甜，特别适合人们休闲度假、养生保健、康复疗养。专家们认为，海南作为健康岛有个不可忽视的原因：大面积热带雨林中松科树木产生大量植物杀菌素，这种杀菌素在城市空气中单位体积只有几十个，而海南则有400万个，对净化空气的作用不可替代。
5、交房后长期年入住率低，年居住时段有限
由于旅游地产的特殊性，一般都不会是购房者的第一居住房，在海南的旅游地产更是如此。由于大部分购房者还没到退休年龄，奋斗在生产的第一线上，所以一般来海南居住的时间较少，多为自己的节假日或者孩子的寒暑假来到海南岛居住。又因为海南岛终年温暖宜人，故冬天来此度假、过冬的人会比较多。
6、带有一定的非常规非理性的住宅产品
人是理性与非理性的统一，尽管非理性因素一直伴随着每个人的认识和实践活动，但生活中人们通常把它与理性对立起来，加以排斥、否定。旅游房地产是最非理性的产品，因为它建
立在人类最柔弱的情感环节上面——为了心中的目的而自动屏蔽一切，凭着自己的感情，拼命往海南扎堆。
7、相对成交速度较快，甚至看房仅有一次
旅游地产是相对于城市地产而产生的，一般购买这样地产的消费者的年旅游费用支出都在一万以上，对于他们来说，买栋房子在海南反而会节省一些度假费用，而且还有投资保值的功能，自然不会再做他想，成交速度自然也快。
8、买受方年龄35岁以上，有一定消费能力
一般来讲，旅游地产的消费人群的年龄一般都在35岁以上，因为工作时间较长，积累的资金比较多，所以才有富余的钱投在海南的第二套住房上。而且他们往往是公司的高管或骨干，所以需要面对更大的工作压力，更加渴望能好好度假，放松自己。
9、买受方在大陆住宅的自身居住环境不理想（气候、污染、工业化等）
今天，人们对于居住环境的要求早已经不仅仅满足于方便生活、美化环境，甚至炫耀财富、体现身份的阶段。现代社会随着生活质量的提高，居住环境越来越受到人们的重视，从最初的房前屋后栽花种草，到完整的社区设施配置，再到花园组团景观、人车分流设计等等的理念和卖点，然而，到了今天，这些都不能完全满足人们的居住要求，他们向往更高质量的居住环境，他们更希望住在海南岛这个终年温暖，环境宜人的旅游圣地上。
10、绝大部分买受方不是刚性需求
刚性需求是相对于弹性需求来讲的，刚性需求是指在房地产市场中，消费者对此住宅有着强烈的需求，其需求程度在一定程度上可以把物品价格放在次要位置，因为此类物品对其而言是必须的，不可缺少的。而旅游房地产通常作为第二套住房来讲，不都是刚性需求，更多的做为弹性需求。
11、买受方不是单独来买房，通常还会有亲朋好友等
人是群居动物，不是每个人都可以像梭罗一样在瓦尔登湖独居两年。一个人买房在海南岛，不管风景有多美，社区文化有多好，生活有多么的新奇有趣，或多活少都会觉得有点寂寞和单调。自然，便会把准备在海南买房子的事情告诉亲戚朋友，并且卖力的向他们推荐。于是在经济条件允许，楼盘又合适的情况下，自然就会出现在同一个楼盘购买第二套住宅的亲戚好友购房团。
12、买受方是会算账的人，这就意味着买受方有较多的“投资倾向”
股民们常说，“无论牛市熊市，总会有人赚钱”。这句话放到楼市当中，就是无论牛市还是熊市，照样都会有人买房子，但聪明人所选择的房子都很注重保值、增值的抗跌功能。因此，如何在房价走势尚不明朗的特殊市场状态下选择优质、保值、抗跌性强的楼盘，已成为当下投资者们的热门话题，而海南的旅游地产，更是成为城中话题和会算账的人追捧。
13、旅游地产对周边生活配套等硬性指标要求不高，软性指标要求较高
由于旅游地产的特殊性，购房者不会长期住在海南，所以对周边的生活配套、生活圈的要求不高，但是对社区内物业服务、区内生活设施等一些列的软性指标要求较高。
14、更重视销售人员的远程服务质量
如上所述，对销售人员服务质量的重视也是属于软性指标中，但是不同的是，销售人员的服务质量是在还未购房之前的服务，而其他的则是入住以后的服务。销售人员的服务质量的好坏有时候会直接影响客户的购房情绪，这就要求销售人员具备较高素质以及专业的知识。
15、具有相对的升值空间
住房是一种消费品，民众购买住房的消费需求是有限的，受制于他们购买住房的实际支付能力的影响。在这种情况下，住房价格是由市场的供求决定的。目前，内地的大部分城市由于房价已经达到一个饱和程度，不利于投资保值了。海南岛自然资源的稀缺性，购房者买的不仅仅是一栋房子，而且还有独一无二的视觉风景。例如：在天来泉就可以足不出院的泡官塘温泉；在森海湾推来窗户就可以面朝大海，春暖花开。同时海南省作为经济特区，得到政府的支持，很多政策都比内地好。而且国际旅游岛的建设也在如火如荼的展开，更是给海南旅游地产以无限的升值空间。
16、长线产品几乎全是预售房
预售房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。旅游地产所售的房子几乎都是预售房，这是因为市场需求大，导致房源供不应求。
17、肯定需要重度包装，以提振价值
消费者对地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连，房子若要卖的好久要在包装上下功夫。旅游地产不是刚性需求，基本上都是人们投资、度假的第二套房，既然如此，为了促进消费者对其的购买，就必须要对项目进行整体的包装、推广，并且为其注入文化内涵、养生度假的理念。
18、相对而言旅游地产具有很大的非生活实用性
这里所谓的不实用性，不是只有居住的功能，而是同城市房地产相比较而言的。旅游地产由于它的特殊性，所以造成时段性的入住率低，居住时间短的一个状态，由此可见，住户家里的设施配备齐全，小区内生活配套设施完善，周边的生活配套商业圈也完善的情况下，就可能会造成人流量不大，对周边、对自家都会有很大的不实用性。
19、优质旅游地产整盘建设与实际使用房子建设占地比率为1：1
在楼市区域上，随着海南岛国际旅游岛的建设，海南地产逐渐走出海口、三亚两强独霸的局面，琼海、文昌、陵水、五指山等二三线城市的楼盘渐展露头角，涌现出了富力湾、天来泉、博鳌宝莲城等众多优质热销大盘。加之政府的大力支持，市场的需求旺盛，开发商也乐于不断的开发新楼盘，如此三赢的局面自然使旅游地产业持续火热发展。由此，闲置地几乎没有，市场呈现一个火爆热销的局面，所以说，优质旅游地产整盘建设与实际使用房子建设占地比率为1：1。
20、旅游地产具有较大的精神理想性
旅游地产由于它的特殊性，所以造成时段性的入住率低，居住时间短，通常是冬季或者是节假日的时候入住率比较多。但是住户家里的设施配备齐全，小区内生活配套设施完善，周边的生活配套商业圈也完善的情况下，就会造成资源的浪费，对周边、对自家都会有很大的不实用性。而且，长时间的不居住，却仍然要交物业费。加之海南天气潮湿，不使用的家电折旧率也高，水电公耗较大，社区配套的公共设施设备闲置浪费，维护养护工作量大，这些都是不实用的方面。
旅游地产的20个特性
潘莹斌 2009年4月14日
现代人生活的物质水平日益提高，越来越来的人不满足仅仅的金钱物质享受，更多地去尝试新的享受方法，旅游，集休闲、娱乐、释压于一体，最符合现代人的享受理念。在旅游需求的旺盛发展中，衍生出很多特色的旅游产品，旅游地产就是其中之一。
1、肯定是买受方的第二套住房
海南岛的生态旅游资源在国内外首屈一指，其独特的旅游加度假地产模式已经兴起。除了平时生活的居室以外，在海南岛再买一套房子，以满足节假日来海南岛度假的需要。很多人都喜欢在海南买这就的第二套住房，所谓的第二套住房指的是用一个人的名字买过一套后基础上，然后再买另外一套。
2、肯定是针对岛外的买受方
业界流传着这样一句话：第一次到海南是旅游，第二次到海南是度假，第三次到海南就要买房住下。
2003年，第一届海南秋季房地产交易展览会在海口举办，吸引了大批岛外旅游购房人士。当时，省房协与岛内不少旅行社达成协议，由旅行社到外地组团赴海南旅游，在线路中安排参观房展会。同时，利用泛珠洽谈会、香港海洽会和全国各地的房展会等各种机会，向岛外介绍海南旅游房地产的魅力。截至目前，我省已在岛外举办各种海南房地产展销会几十场，每次展会结束都会有大大小小的看房团到海南购房兼旅游。
来自省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例分别达到55%、54.86%和57.99%，而三亚的比例更高达85%、83.89%和88.19%。在上海成立仅4年的椰岛人居海南房地产展示中心，就组织了2600批次3万多人次的专业看房旅游团到海南。
据省房协去年底对岛外购房者的分析，来自东北地区的占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。
3、相对户型较小
在房地产内，小户型被多数人看作是一种过渡产品，长期以来很多人对小户型的认识只停留在表面，得小户型产品的居住功能更是充满质疑，然而时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准在一定程度上也得到提高，小户型产品的这些变化，引起了小户型买家极大的关注，这就意味着，小户型产品在真正意义上的到升级和升华。选择小户型并不是钱的问题，而是选择一种生活方式，方便、快捷、时尚、优雅的生活方式。
小户型是由大户型改造而来的，最初的不合理开发在遭受了市场的考验之后才催生出小户型
慨念。所谓小户型其实是一个模糊的慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。它的面积标准通常也是不同的：北京30-50平方米；上海60-70平方米；福州60平方米左右；广州50-60平方米；境外例如日本东京、香港中环，面积多在40平方米左右。
4、周边的生态景观资源良好
2003年，中国环境监测总站对全国除台湾以外的31个省份的生态环境质量进行了评价，海南生态环境质量排名全国第一。目前，海南省生态环境质量继续保持全国领先水平，三亚和海口的环境空气质量位居全国47个重点城市榜首。
海岸带景观在海南岛长达1528公里的海岸线上，沙岸约占50-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5°，缓缓延伸；多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；岸边绿树成荫，空气清新；海水温度一般为18～30℃，阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。自海口至三亚东岸线就有60多处可辟为海滨浴场。环岛沿海拥有众多不同类型滨海风光特色的景点。蔚蓝的天空下，端坐在洁白绵绵的沙滩上，凭海临风，会让你忘却都市的烦恼，溶进这静谧安详的大自然氛围中，恍惚置身于世外桃源。
海南岛作为全国最大的热带林区，拥有独特的热带山地雨林和季雨林生态系统，野生动植物资源丰富，种类众多，生物多样性极其丰富，是我国热带植物的大观园和生物物种的基因库。物种宝库内有各种古树名木、奇花异草和珍禽稀兽。绞杀现象、空中花篮、老茎生花、高板根、藤本攀附、根抱石是海南雨林的六大奇观；极富观赏价值的Ⅰ类珍稀动物有海南坡鹿、梅花鹿、孔雀雉、云豹等；珍稀植物有见血封喉树，还有当年装修天安门、人民大会堂用材的树种陆均松等。
海南的热带雨林还是世上最大最好的负氧离子发生器，天然大氧吧，森林浴最理想最优良的生态场所。海南森林大气中富含负氧离子和植物芳香气，细菌含量极少，气候宜人，旅游季节覆盖全年，环境洁净幽雅，河流水质纯净，清洌甘甜，特别适合人们休闲度假、养生保健、康复疗养。专家们认为，海南作为健康岛有个不可忽视的原因：大面积热带雨林中松科树木产生大量植物杀菌素，这种杀菌素在城市空气中单位体积只有几十个，而海南则有400万个，对净化空气的作用不可替代。
5、交房后长期年入住率低，年居住时段有限
由于旅游地产的特殊性，一般都不会是购房者的第一居住房，在海南的旅游地产更是如此。由于大部分购房者还没到退休年龄，奋斗在生产的第一线上，所以一般来海南居住的时间较少，多为自己的节假日或者孩子的寒暑假来到海南岛居住。又因为海南岛终年温暖宜人，故冬天来此度假、过冬的人会比较多。
6、带有一定的非常规非理性的住宅产品
人是理性与非理性的统一，尽管非理性因素一直伴随着每个人的认识和实践活动，但生活中人们通常把它与理性对立起来，加以排斥、否定。旅游房地产是最非理性的产品，因为它建
立在人类最柔弱的情感环节上面——为了心中的目的而自动屏蔽一切，凭着自己的感情，拼命往海南扎堆。
7、相对成交速度较快，甚至看房仅有一次
旅游地产是相对于城市地产而产生的，一般购买这样地产的消费者的年旅游费用支出都在一万以上，对于他们来说，买栋房子在海南反而会节省一些度假费用，而且还有投资保值的功能，自然不会再做他想，成交速度自然也快。
8、买受方年龄35岁以上，有一定消费能力
一般来讲，旅游地产的消费人群的年龄一般都在35岁以上，因为工作时间较长，积累的资金比较多，所以才有富余的钱投在海南的第二套住房上。而且他们往往是公司的高管或骨干，所以需要面对更大的工作压力，更加渴望能好好度假，放松自己。
9、买受方在大陆住宅的自身居住环境不理想（气候、污染、工业化等）
今天，人们对于居住环境的要求早已经不仅仅满足于方便生活、美化环境，甚至炫耀财富、体现身份的阶段。现代社会随着生活质量的提高，居住环境越来越受到人们的重视，从最初的房前屋后栽花种草，到完整的社区设施配置，再到花园组团景观、人车分流设计等等的理念和卖点，然而，到了今天，这些都不能完全满足人们的居住要求，他们向往更高质量的居住环境，他们更希望住在海南岛这个终年温暖，环境宜人的旅游圣地上。
10、绝大部分买受方不是刚性需求
刚性需求是相对于弹性需求来讲的，刚性需求是指在房地产市场中，消费者对此住宅有着强烈的需求，其需求程度在一定程度上可以把物品价格放在次要位置，因为此类物品对其而言是必须的，不可缺少的。而旅游房地产通常作为第二套住房来讲，不都是刚性需求，更多的做为弹性需求。
11、买受方不是单独来买房，通常还会有亲朋好友等
人是群居动物，不是每个人都可以像梭罗一样在瓦尔登湖独居两年。一个人买房在海南岛，不管风景有多美，社区文化有多好，生活有多么的新奇有趣，或多活少都会觉得有点寂寞和单调。自然，便会把准备在海南买房子的事情告诉亲戚朋友，并且卖力的向他们推荐。于是在经济条件允许，楼盘又合适的情况下，自然就会出现在同一个楼盘购买第二套住宅的亲戚好友购房团。
12、买受方是会算账的人，这就意味着买受方有较多的“投资倾向”
股民们常说，“无论牛市熊市，总会有人赚钱”。这句话放到楼市当中，就是无论牛市还是熊市，照样都会有人买房子，但聪明人所选择的房子都很注重保值、增值的抗跌功能。因此，如何在房价走势尚不明朗的特殊市场状态下选择优质、保值、抗跌性强的楼盘，已成为当下投资者们的热门话题，而海南的旅游地产，更是成为城中话题和会算账的人追捧。
13、旅游地产对周边生活配套等硬性指标要求不高，软性指标要求较高
由于旅游地产的特殊性，购房者不会长期住在海南，所以对周边的生活配套、生活圈的要求不高，但是对社区内物业服务、区内生活设施等一些列的软性指标要求较高。
14、更重视销售人员的远程服务质量
如上所述，对销售人员服务质量的重视也是属于软性指标中，但是不同的是，销售人员的服务质量是在还未购房之前的服务，而其他的则是入住以后的服务。销售人员的服务质量的好坏有时候会直接影响客户的购房情绪，这就要求销售人员具备较高素质以及专业的知识。
15、具有相对的升值空间
住房是一种消费品，民众购买住房的消费需求是有限的，受制于他们购买住房的实际支付能力的影响。在这种情况下，住房价格是由市场的供求决定的。目前，内地的大部分城市由于房价已经达到一个饱和程度，不利于投资保值了。海南岛自然资源的稀缺性，购房者买的不仅仅是一栋房子，而且还有独一无二的视觉风景。例如：在天来泉就可以足不出院的泡官塘温泉；在森海湾推来窗户就可以面朝大海，春暖花开。同时海南省作为经济特区，得到政府的支持，很多政策都比内地好。而且国际旅游岛的建设也在如火如荼的展开，更是给海南旅游地产以无限的升值空间。
16、长线产品几乎全是预售房
预售房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。旅游地产所售的房子几乎都是预售房，这是因为市场需求大，导致房源供不应求。
17、肯定需要重度包装，以提振价值
消费者对地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连，房子若要卖的好久要在包装上下功夫。旅游地产不是刚性需求，基本上都是人们投资、度假的第二套房，既然如此，为了促进消费者对其的购买，就必须要对项目进行整体的包装、推广，并且为其注入文化内涵、养生度假的理念。
18、相对而言旅游地产具有很大的非生活实用性
这里所谓的不实用性，不是只有居住的功能，而是同城市房地产相比较而言的。旅游地产由于它的特殊性，所以造成时段性的入住率低，居住时间短的一个状态，由此可见，住户家里的设施配备齐全，小区内生活配套设施完善，周边的生活配套商业圈也完善的情况下，就可能会造成人流量不大，对周边、对自家都会有很大的不实用性。
19、优质旅游地产整盘建设与实际使用房子建设占地比率为1：1
在楼市区域上，随着海南岛国际旅游岛的建设，海南地产逐渐走出海口、三亚两强独霸的局面，琼海、文昌、陵水、五指山等二三线城市的楼盘渐展露头角，涌现出了富力湾、天来泉、博鳌宝莲城等众多优质热销大盘。加之政府的大力支持，市场的需求旺盛，开发商也乐于不断的开发新楼盘，如此三赢的局面自然使旅游地产业持续火热发展。由此，闲置地几乎没有，市场呈现一个火爆热销的局面，所以说，优质旅游地产整盘建设与实际使用房子建设占地比率为1：1。
20、旅游地产具有较大的精神理想性
旅游地产由于它的特殊性，所以造成时段性的入住率低，居住时间短，通常是冬季或者是节假日的时候入住率比较多。但是住户家里的设施配备齐全，小区内生活配套设施完善，周边的生活配套商业圈也完善的情况下，就会造成资源的浪费，对周边、对自家都会有很大的不实用性。而且，长时间的不居住，却仍然要交物业费。加之海南天气潮湿，不使用的家电折旧率也高，水电公耗较大，社区配套的公共设施设备闲置浪费，维护养护工作量大，这些都是不实用的方面。